El alquiler ante hacienda: los propietarios.

Está claro que los ingresos por alquiler de una vivienda, al igual que cualquier otra actividad económica lucrativa, está sujeto a gravámenes por parte de la administración, … pero en muchas zonas de este país, este tipo de ingresos fueron considerados desde siempre por los particulares como un pequeño complemento de la economía familiar que no alcanza la condición de «declarable».

 Por otra parte, el desconocimiento de la normativa fiscal por parte de muchos propietarios, les lleva a suponer que el coste de incluir estes ingresos en su declaración de IRPF supondrá un incremento de la cuota tan alto que mermará considerablemente la ya ajustada rentabilidad del alquiler.

Si bien las cifras concretas de cada caso pueden diferir mucho de unos a otros, la actual legislación impositiva tiende a favorecer el alquiler, por lo que el gravamen puede resultar bastante bajo, o incluso puede ocurrir que salga mejor declarar el alquiler que la vivienda vacía.

Veamos más detalladamente las dos opciones:

1: la vivienda está alquilada.

Según la nueva Ley del IRPF, deberemos distinguir dos casos distintos, según la edad del inquilino:
a.- si el inquilino es menor de 35 años: todos los ingresos derivados del alquiler están exentos de tributación;
b.- si el inquilino es mayor de 35 solo tendrá que tributar por el 50 % de los ingresos (Artículo 23.2 1º de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre).
Pero al calcular estos ingresos se puede deducir una serie de gastos, entre los que destacan:
a) Todos los gastos de financiación necesarios, tales como intereses de la hipoteca .
b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales.
c) Los saldos de dudoso cobro, siempre que se cumpla una serie de requisitos.
d) Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales (administración, vigilancia, portería, etc.)
e) Los gastos de reparación y conservación.
f) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble, de acuerdo con una serie de límites legales. (cerca del 3% del valor de construcción, por el desgaste del mismo
g) Gastos por la formalización del arrendamiento;  Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento;  Gastos de servicios y suministros  Las primas de contratos de seguro de la vivienda
Sólo tiene límite la deducción  de intereses de préstamos para la compra, junto con los gastos de reparación y de conservación: las cantidades que se descuenten no podrán exceder de los ingresos íntegros.
El resto de gastos (IBI, amortización, comunidad, etc.) no tienen límite, lo que hace que unidos a los anteriores puedan arrojar un rendimiento negativo, (en cuyo caso se considerará rendimiento 0, puesto que no puede ser negativo).

Podemos realizar un ejemplo, considerando unas cifras habituales actualmente para el entorno de Boiro: supongamos el alquiler de un apartamento nuevo, valorado en unos 120.000 Euros, con un alquiler mensual de 350 €, que ya incluye los gastos de comunidad de 40€/mes. Aclarar que el valor del piso lo suponemos ya incrementado con los gastos de la compra, y supondremos que el valor del suelo supone un 35% del mismo (este % se obtiene del recibo del IBI). Los ingresos brutos anuales serían de 4.200 €. Podremos considerar como gastos: comunidad: 480 un seguro de alquiler: 180, los gastos de la gestoría: 350 el recibo del IBI: 100 amortización: 3% de 78.000: 2.340 gastos de reparaciones y mantenimiento: 400 ? en caso de tener hipoteca sobre la vivienda, se descontarían también los intereses pagados durante ese año, con lo cual ya quedarían los ingresos seguramente a c ero. Los gastos en total ascienden a 3850, lo cual nos deja un beneficio neto de 350 Euros que, en caso de tener un inquilino menor de 35 años no tributarán, y en caso de ser mayor de 35  serán declarables en un 50%: es decir estaremos declarano ingresos de 175 euros derivados del alquiler. Esta cantidad se sumará a la base imponible y sobre ella se efectuará el cálculo de la cuota: si suponemos un gravamen del 20%, estaríamos cotizando 35 Euros por el alquiler de la vivienda.

2: la vivienda no está alquilada.

En este caso no podremos declarar ningún gasto, ya que no declaramos ingresos, pero la vivienda pasará a considerarse «a disposición de los propietarios» y generará automáticamente un ingreso del 1.1% de su valor (del 2% si se toma sobre un valor catastral no actualizado), lo cual en este caso supondrá: 858 €, es decir 683€ más que si estuviese alquilada, lo cual según el mismo supuesto

Si aplicamos la misma consideración anterior del 20% de gravamen, al estar declarano 683€ más de ingresos, la cotización pasaría a ser de 171.6 €, es decir 136.6 € más que si se declarase el alquiler.

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Ver también El alquiler ante hacienda: los inquilinos.