Comprar y vivir en Boiro.

3 octubre 2014

2014: es buen momento para comprar, o no?

Filed under: creditos,Ventas — Angel Vidal @ 4:14 pm
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Después de estos años de bajada de precios en las viviendas, ¿qué cabe esperar a un medio plazo? ¿Es el momento adecuado para comprar? ¿Todavía no? ¿O ya nos lo estamos perdiendo? .

m_casadinero

En estos pasados años sólo unos cuantos se atrevieron a aprovechar las oportunidades que el mercado presentó a manos llenas. Para los inversores de bolsa es un axioma: compra cuando está barato; y para cualquiera con sentido común también.

Pero ahora que parece que estamos en un cambio de ciclo, las dudas se multiplican y la información contradictoria se prodiga por doquier.

Que este es un momento no exento de dificultades es más que evidente, y quizás las fundamentales son:
1.- Disponer de dinero: que no es poca dificultad: suerte el que tiene dinero propio y afortunado el que consigue un buen crédito.
2.-Tener seguridad laboral: que es casi tanto como lo anterior, porque es lo primero que nos va a preguntar el afable director de banco para no concedernos el crédito (sí, ese mismo que intenta convencernos por todos los medios de que comprar es una mala idea, a menos que estés interesado en comprar una de las propiedades del banco, en cuyo caso es una idea excelente).
3.-Tener información fehaciente que nos ayude a decidir el momento óptimo para la compra, de manera que consigamos las mejores condiciones posibles: sin anticiparse (por si todavía siguen bajando los precios) ni dejar pasar las mejores oportunidades esperando más de lo adecuado.

Podríamos volver a referenciarnos a la bolsa: siempre se puede esperar a que baje un poco más antes de comprar o a que suba un poco más antes de vender; esto lleva directamente a la inactividad y al arrepentimiento cuando se ha pasado el momento: la avaricia de conseguir un poco más suele producir el efecto contrario en la mayoría de los casos. Los profesionales suelen fijarse unos objetivos de ganancias y compran/venden cuando ven eses objetivos cumplidos: quizás no es el método que produce resultados más espectaculares, pero permite ganancias continuadas a lo largo de los años.

Probablemente el mayor enemigo de un proceso de decisión racional sea el bombardeo de noticias, previsiones y datos estadísticos, muchas veces sesgadas, mal documentadas, mal intencionadas o mal interpretadas; de las que acabamos deduciendo igualmente que los precios aún van a bajar otro 10%, que ya han subido un 4% en lo que va de año, que el número de viviendas vendidas ha súbido con respecto al 2013 y que todavía quedan miles de viviendas por salir al mercado, …

Es importante, como siempre, ser muy crítico con la información que se maneja, y que nos puede llegar a desorientar más que a ayudarnos. Para eso intentaremos, en primer lugar, distinguir dos tipos fundamentales de noticias: aquellas que son pronósticos de los economistas o gurús de la economía, y aquellas otras que reflejan datos más o menos objetivos de los últimos meses.

Con respecto a las predicciones, es sabido que hay que cogerlas siempre con pinzas: si fuese tan fácil acertar con la evolución de la economía, no estaríamos pasando por la actual situación. Luego deberemos considerar quién hace esas predicciones, desde qué puesto u organismo realiza dicha previsión (BCE, FMI, agencias de calificación, … ) y los posibles intereses que desde dicho puesto influyan en sus declaraciones; así como si dichas previsiones se refieren al mercado general o a algún segmento muy concreto del mismo.

Y, aunque parezca extraño, similar cautela debemos aplicar a la publicación de datos referidos a ventas, número de hipotecas concedidas, etc. … o más cautela, incluso, ya que, si bien tendemos a menospreciar a los gurús de la economía y sus previsiones, tendemos a dar mucha credibilidad a las noticias supuestamente objetivas y de datos reales, máxime si proceden de algún ente prestigioso como pueda ser el Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad u otro similar.
Deberemos aprender a valorar las características de la información que aporta cada cual:
– Desde que una venta se acuerda, se consigue financiación para la misma, se prepara la documentación para la notaría, se efectúa la escritura pública, se presenta a registro, la tramita el registrador y entra en el cómputo estadístico, … pueden pasar varios meses; con lo que la información reflejará, en el mejor de los casos, la situación del mercado con bastantes meses de desfase. (No entremos en la spanish tradition de declarar valores distintos de los reales, que desvirtuarán la estadística de subida o bajada de precios).
– Cuando los datos de ventas proceden de entidades bancarias, las medias suelen estar bastante desvirtuadas por los propios procesos de comercialización, ya que los bancos están negociando lotes de propiedades con inversores, a los que aplican descuentos significativos en función del volumen de la operación.
– Otras veces la distorsión de los datos es de carácter geográfico, ya que se publican los referidos a una ciudad o comunidad autónoma; que no son necesariamente extrapolables a otras localiczaciones.

Teniendo en cuenta todo esto, está claro que tener información suficiente y contrastada como para tomar decisiones acertadas requiere invertir mucho tiempo en ello (ya se sabe que las estadísticas, cuanto más ciertas, más nos engañan)..
También podemos aplicar aquél criterio que dice que quién mejor sabe de la marcha de la economía es el ama de casa, que es quién está en contacto todos los días con los precios y sabe si llega o no a fin de mes, … esto supondría dejarse aconsejar por los profesionales de cada zona, que son los que mejor saben como evoluciona el mercado local de viviendas.

En la zona de Barbanza, a lo largo del 2014 se vienen produciendo significativos movimientos de compra, mayoritariamente centrados en las viviendas de muy bajo precio.
Esto está produciendo un aparente efecto de subida de precios: ya que se venden las viviendas más baratas, las que quedan (aunque no suban los precios)  son más caras que las ya vendidas.

La conclusión es evidente: salvo imprevistos cambios antitendencia en la evolución del mercado, el tiempo juega ya en contra del comprador.

Se están vendiendo viviendas.
Lógicamente se compran las que tienen los precios más bajos.

Deberíamos pues plantearnos con claridad algunos criterios: tipo, tamaño y situación de la vivienda, y cuál es para nosotros el precio adecuado y dentro de nuestras posibilidades. Si encontramos la propiedad que se ajusta a lo que nos hemos propuesto: entonces es el momento de comprar.

Si aún así decides que tienen razón quienes dicen que, en terminos generales, la vivienda todavía tiene recorrido a la baja, recuerda que la esperanza es lo último que se pierde, y las oportunidades lo primero.

Boiro, Octubre-2014.

15 noviembre 2009

Las reparaciones en un piso de alquiler.

Filed under: Alquiler,Gastos. — Angel Vidal @ 8:05 pm
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currante Fuente de continuas desavenencias entre propietarios e inquilinos, el decidir quén se hace cargo de las resparaciones de la vivienda no fué nunca facil, ni parece que vaya a serlo; aunque podemos establecer algunas pautas.

Apartamento nuevo por 60.000 Euros

Vivienda nueva, buenos acabados. Suelos madera, ar

Podemos aplicar varios criterios para decidir a quién le corresponde realizar las reparaciones: el origen o naturaleza de los desperfectos y la gravedad de los mismos, la duración del contrato, la ley de arrendamientos y la jurisprudencia.

Si nos fijamos en el tipo de desperfecto que se necesita reparar, hay algunas reparaciones que no deberían dar origen a ninguna duda:
      .- desperfectos externos a la vivienda: humedades y filtraciones procedentes de tejado, fachada, terrazas, etc.;
      .- fallos en las instalaciones de electricidad, gas o fontanería;
claramente deben ser subsanables por el propietario de la vivienda, ya que el inquilino no puede intervenir en estos elementos, ni ser responsabilizado de su deterioro (salvo casos muy excepcionales como podría ser sobrecargar un enchufe conectando múltiples elementos en él).
Por otro lado,
      .- rayones, manchas, esconchados, descosidos, …
      .- roturas de grifos, lámparas, vajilla, espejos, patas de muebles, cajones, …
deben ser subsanados por el inquilino, responsable del buen uso y cuidado de todos los elementos contenidos en la vivienda.
Por otra parte, un desgaste por uso, así como el progresivo deterioro de barnices y pinturas, deben ser asumidos como normales por los propietarios, y proceder a su mantenimiento periódicamente, especialmente aprovechando los cambios de inquilinos.

Más dificil resulta decidir en otros casos, como pueden ser las averías de electrodomésticos: si bien resulta difícil atribuir la avería de un frigorífico a un mal uso del mismo, es igualmente cierto que el uso es el que ocasiona las averías; por tanto, el inquilino, no podrá ser acusado de hacer mal uso de estes elementos, pero aún así es responsable de los desperfectos que se ocasionen por su uso.

Si atendemos a lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en su art. 21, nos encontramos que el propietario tiene que realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda que sean necesarias para mantener su habitabilidad excepto en dos casos: que haya sido el inquilino quien haya causado el daño o que se trate de una pequeña reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Así el propietario está obligado a realizar (sin derecho a elevar por ello la renta), todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en el Código Civil: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.”
Y por su parte el inquilino deberá asumir  “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda”.

De esto deducimos que la LAU sólo nos da unas indicaciones generales, lógicamente sin poder entrar a la extensísima casuística posible. La idea que se desprende es que el inquilino afrontará los desperfectos que directamente ocasione, y las pequeñas reparaciones necesarias, pero no la reposición a nuevo, así como las obras de mayor envergadura necesarias para el uso de la vivienda.
La dificultad subsiste en determinar qué se entiende por “pequeñas” reparaciones, o cuáles son ocasionadas por un mal uso.

Deberemos también considerar el factor tiempo: el de ocupación de la vivienda y el tiempo de vida de los electrodomésticos y  demás elementos susceptibles de sufrir desperfectos. Es distinto que se estropee un horno en una vivienda que lleva ocupada quince años por el mismo inquilino, a que lo haga al mes siguiente de entrar un nuevo inquilino. En este sentido la jurisprudencia de los tribunales tiende a cargar los gastos de reparación al inquilino si este detenta un uso superior a un año, y en caso de ser inferior, al propietario, como responsable de proveer a la vivienda de los servicios necesarios para su habitabilidad.

¿ Cómo proceder en caso de que se necesiten reparaciones?

El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones“, momento a partir del cual el propietario deberá proceder a su reparación. En caso de que no las realizase, después de realizar comunicaciones fehacientes,  el inquilino podrá reclamar la resoución del contrato de arrendamiento, en caso de considerar las averías lo suficientemente graves.

Si las reparaciones fuesen de carácter urgente y para evitar un mal mayor, el inquilino podrá realizarlas por su cuenta (previa comunicación al propietario) y posteriormente pedir el reembolso de los gastos. Cuando sea el propietario el que realice estas reparaciones urgentes, el inquilino deberá soportar las molestias que ocasionen, y sólo en caso de que duren más de 20 días podrá reclamar una rebaja proporcional en la renta correspondiente a ese período.

¿ Cómo prevenir o resolver los desacuerdos?

Puesto que no siempre es fácil resolver a quién corresponde costear los daños, si queremos evitar los tribunales, podemos tomar algunas medidas que ayuden a resolver estas diferencias:
      .- antes de entrar a vivir en el piso podemos hacer un amplio reportaje fotográfico de la misma: es barato y nos permitirá constatar ante el propietario el estado del mismo, para que no se reclamen daños preexistentes; también puede hacerse en presencia del propietario, o imprimirlas e incluirlas como anexo al contrato, firmándolas ambas partes;
      .- se pueden establecer en el contrato de arrendamiento cláusulas específicas con respecto a las reparaciones, incluidos algunos ejemplos de los tipos de averías que se consideran asumibles por cada parte; teniendo en cuenta que no pueden ir contra lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos;
      .- también puede someterse el contrato a arbitraje, con lo que evitamos recurrir a juzgados en caso de no llegar a ningún acuerdo; también se puede someter a arbitraje cualquier situación surgida, aún en caso de que el contrato no lo contemple, siempre y cuando ambas partes se pongan de acuerdo para aceptar el laudo arbitral.

28 octubre 2009

Bajan los impuestos en la compra-venta de viviendas.

Filed under: Impuestos,Leyes,Ventas — Angel Vidal @ 7:22 pm
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A Xunta de Galicia acaba de publicar a lei 4/2009 sobre os impostos de trasmisións patrimoniais e actos xurídicos documentais, rebaixando as súas cuantías en determinados supostos, para así favorecer as compra-vendas de vivendas habituais. impuesto1

Tipo de gravame aplicable á adquisición de vivenda habitual:

  Para o  ITP: será do 4%, sempre que se cumpran os seguintes requisitos:

1. Que o adquirente se encontre nalgunha das seguintes situacións:
a) Ser membro de familia numerosa.
b) Ter unha idade inferior a trinta e seis anos.

2. Que se cumpran os seguintes límites de patrimonio:
a) No caso de familias numerosas: ate 400.000 euros, máis 50.000 euros adicionais por cada membro superior ao mínimo para obter a condición de familia numerosa.
b) No caso de menores de trinta e seis anos: ate  250.000 euros de patrimonio da unidade familiar, máis 30.000 €  por cada membro.

Para o IAXD, na súa modalidade de documentos notariais: para as primeiras copias será do 0,3%, sempre que o contribuínte cumpra os requisitos indicados anteriormente.

Incompatibilidade con outros beneficios fiscais: No caso de que gozasen da redución prevista no artigo 16 da Lei 9/2008, do 28 de xullo, galega de medidas tributarias en relación co imposto sobre sucesións e doazóns, os tipos reducidos recollidos nos artigos 1 e 2 desta lei aplicaranse ao importe resultante de minorar a base liquidable na contía do importe da doazón.

Tipo de gravame aplicable á adquisición de inmobles incluídos na transmisión da totalidade dun patrimonio empresarial :

Para o ITP: nas transmisións de inmobles que resulten non suxeitas ao IVE, será do 4%, sempre que se cumpran os seguintes requisitos:

a) Que a empresa ou o negocio profesional viñese exercendo efectivamente as actividades do seu obxecto social durante un período superior aos dous anos anteriores ao devengo do imposto.
b) Que o centro principal de xestión da empresa ou do negocio profesional se atope situado en Galicia e que se manteña durante os cinco anos seguintes á data de devengo do imposto.
c) Durante o mesmo período de cinco anos o adquirente non poderá:
c.1) Facer actos de disposición ou operacións societarias que, directa ou indirectamente, poidan dar lugar a unha minoración substancial do valor de adquisición.
c.2) Allear os inmobles obxecto de tipo reducido, salvo que a totalidade do importe se reinvista na adquisición doutros inmobles situados en Galicia. O reinvestimento do importe obtido no alleamento deberá efectuarse, dunha soa vez ou sucesivamente, nun período non superior aos dous anos desde a data de transmisión. Tamén se entenderá cumprido este requisito se as cantidades obtidas no alleamento se destinan a satisfacer o prezo do inmoble que se adquiriu no prazo dos dous anos anteriores á transmisión.
c.3) Desafectar os inmobles obxecto do tipo reducido ou ben os inmobles obxecto de reinvestimento da actividade empresarial ou profesional.

2. Se se deixasen de cumprir os requisitos establecidos, deberán pagarse a parte do imposto que se deixase de ingresar como consecuencia da aplicación do tipo de gravame sinalado na alínea anterior e os xuros de demora.

3. O tipo de gravame previsto neste artigo non se aplicará de oficio, terán que solicitalo os suxeitos na presentación da declaración do imposto, e non poderá rectificarse con posterioridade, salvo que a rectificación se presentase no período regulamentario de declaración.

Data de aplicación.  dende o 1 de xullo de 2009.
Para os menores de 36 anos, ata o 31 de decembro de 2011. Este prazo poderá ser prorrogado polas leis de orzamentos xerais da comunidade autónoma.

2 agosto 2009

El usufructo y su valor.

Filed under: Impuestos,Leyes — Angel Vidal @ 7:45 pm
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A pesar del desconocimiento exacto de la figura legal del usufructo por buena parte de la población, y las muchas dudas que crea el ostentar la propiedad sin disponer del uso, … esta figura está ampliamente asentada y utilizada.
Asimismo podemos establecer un valor del usufructo bastante preciso en términos económicos, ya sea para la liquidación de los impuestos o para la extinción del propio usufructo.
usufructo

Aparte de los varios sistemas de creación o asignación de usufructos reconocidos por el código civil, (en los artículos 467 y siguientes), un alto porcentaje de las herencias llevan aparejado algún tipo de usufructo; por ejemplo, el cónyuge viudo tiene derecho por ley al usufructo de un tercio de la herencia ( en caso de existir descendientes; si no, serían la mitad o los dos tercios) , pero en muchas disposiciones testamentarias, se le asigna al viudo/a el usufructo de la totalidad de la herencia, por lo que los hijos pasan a ser propietarios pero el padre o madre superviviente dispone del uso de todas las propiedades.

Tenemos entonces una persona con la posesión de los bienes (derecho a utilizarlo y a difrutar de las rentas que se deriven ) y otra u otras con la nuda propiedad (derecho de transmisión, hipoteca, … ). (OJO: es habitual confundir los conceptos posesión/propiedad). Lo cual lógicamente también conlleva las respectivas obligaciones:
– en el caso de la posesión: cuidar y mantener las propiedades, hacerse cargo de los gastos derivados del uso, incluidos los impuestos inherentes al mismo, por ej. el IBI; establecer una fianza que garantice la correcta devolución de los bienes una vez finalizado el usufructo, …
– en el caso de la propiedad: mantener el buen estado de los bienes, efectuando las reparaciones necesarias; liquidar los impuestos inherentes a la propiedad,…

Lógicamente estas situaciones puede generar gran cantidad de conflictos entre los involucrados, lo cual lleva a buscar la extinción del usufructo, para lo cual es necesario asignarle un valor monetario (igualmente para liquidar el impuesto de sucesiones en el momento de recibir la herencia).
La fórmula es muy sencilla: el valor del usufructo será un porcentaje del valor de los bienes, que se obtiene restando de 89 la edad de la persona que ostenta el ususfructo en el momento de efectuar la liquidación (es decir, si el cónyuge viudo tiene 68 años: 89 – 68 = 21 %), teniendo en cuenta que nunca puede ser inferior al 10 %.

Teniendo esto presente, en el momento de recibir una herencia que contempla un usufructo, pueden plantearse fórmulas alternativas, por ejemplo: pueden adjudicarse (al poseedor del derecho de ususfructo) propiedades de la masa hereditaria por un valor equivalente al calculado mediante la fórmula anterior; en caso de que sean propiedades grandes, que excedan ese valor, puede optarse por asignarle la plena propiedad de una parte proindivisa equivalente a ese valor (esta fórmula permite un mayor equilibrio en los derechos y obligaciones de todos los copropietarios).

Otra utilidad del usufructo puede ser la de disminuir la carga impositiva de una herencia, en aquellas comunidades autónomas en que no esté suprimido el impuesto de sucesiones, puede disminuirse realizando sucesivas donaciones en vida a los futuros herederos ( con intervalos de tiempo superior a los cinco años entre una donación y la siguiente): de esta forma se fraccionan las bases impositivas debido al caracter progresivo del impuesto, por lo que el pago total será menor.
Los donantes podrán reservarse el usufructo vitalicio de las propiedades donadas: de esta forma se minoran los futuros impuestos sin renunciar al disfrute de los bienes.

14 junio 2009

Los cambios en las tarifas eléctricas.

Filed under: Electricidad,Gastos.,Noticias — Angel Vidal @ 9:08 pm
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Estamos ya a las puertas del cambio del mercado eléctrico, y mucha gente sigue desconociendo en que consiste o qué hay que hacer para adaptarse a las novedades. factura

Por si sirve para aclarar las ideas, veamos algunos de los elementos que intervienen en esos cambios:

Quién.

Hasta ahora las Empresas Distribuidoras (ED) se ocupaban de producir, distribuir y comercializar la energía eléctrica, a partir de ahora serán las Empresas Comercializadoras (EC) las que se ocupen de comercializar la energía que las ED producen y distribuyen.
En teoría las EC podrán negociar el suministro con cualquier ED y ofrecernos mejores condiciones, pero en la práctica es muy fácil que se conviertan en otro intermediario más que grave el recibo final.
Por lo tanto, lo primero que tendremos que hacer será elegir una EC que sustituya a nuestra actual ED.

Cuándo.

En este momento podemos ya elegir con cuál empresa comercializadora queremos contratar,  pero a partir del 1 de Julio será imprescindible. Si no elegimos, la ED lo hará por nosotros, y nos asignará como cliente a su propia EC, con lo cual apenas notaremos diferencias.  Al menos de momento.

Por qué.

Por que el consejo de ministros aprobó el real decreto de liberalización del sistema tarifario eléctrico, por lo que a partir del 1 de Julio, las tarifas ya no estarán reguladas por el Estado, así que cada EC tendrá sus propias tarifas, y podremos contratar con la que nos dé mejores condiciones.
En previsión de que los precios pudiesen subir, y de la poca capacidad de negociación que un consumidor particular tendrá frente a una EC, el gobierno establece una tarifas fija a la que poder acogerse, si no se consigue encontrar otra mejor, ya que se considera que el suministro eléctrico es un bien básico :  la tarifa de último recurso (TUR), en algunos casos con bono social.
La TUR sólo la comercializarán algunas de las EC, el resto se quedan fuera por decreto (quizás estas presenten mejores  ofertas, para hacerse mercado).

Para quién.

La TUR se asignará automáticamente a quien tenga contratados menos de 10 kw y no establezca ningún contrato de otras tarifas con alguna EC.
El bono social sólo será accesible de forma automática para quién tenga contratada una TUR con potencia inferior a 3kw en su vivienda habitual;  los perceptores de pensiones mínimas, las familias con todos sus miembros en paro y las familias numerosas  también podrán solicitarla expresamente.
Quienes tengan más de 10 kw de potencia sí que deberan estudiar detallada y urgentemente las posibilidades que les ofrece el nuevo mercado, puesto que, de no hacer nada, verán incrementarse considerablemente su recibo.

Dudas.

Bastantes:
– en este momento todavía no se saben las cifras de la TUR, (por lo que las EC aún no han movido ficha en serio; como se espera que la TUR sea un poco más alta que las tarifas actuales, algunas EC ofrecen pequeños descuentos de 2% para captar clientes);
– qué va a pasar con los clientes que ahora tienen tarifas de discriminación horaria, para los cuales todavía no se plantean opciones;
– que posibilidades tendrán de volver a acogerse a la TUR aquellos clientes que se pasen ahora a una tarifa libre y luego vean que empieza a subir indiscriminadamente;

Qué hacer ?

Si la potencia contratada es superior a 10 kw: moverse y empezar a comparar ofertas para contratar una de las nuevas tarifas libres.
Si la potencia es inferior a 3kw: ver la posibilidad de acogerse a la tarifa social que supondrá una cierta ventaja comparativa con respecto a las otras.
En otro caso: nada. Es preferible esperar a ver cómo evoluciona el mercado, suponiendo que una vez que se establezca la TUR, las EC empezarán a mostrar sus condiciones reales.
Hay que tener en cuenta que si no hacemos nada ahora, nuestro contrato pasará automáticamente a la TUR, a través de la EC de nuestra actual ED, pero no habremos firmado ningún tipo de contrato de permanencia o similar.
En cambio, si firmamos contrato ahora con una EC para beneficiarnos de ese descuento del 2%, estaremos atados al menos durante un año.

Ojo. Aunque de momento no se sabe cómo van a evolucionar las tarifas, lo que se supone es que los primeros meses las EC ofrecerán descuentos para captar clientes  fuera de las tarifas TUR, para luego tener una cartera de clientes sobre la que aplicar sucesivas subidas de precios.  Puede ser prudente quedarse con la TUR y, en todo caso, mirar muy bien cualquier contrto de adhesión a tarifas libres propuestas por cualquier EC, leyéndolo detalladamente antes de firmarlo.
Y en cuanto a la compentencia entre EC, que sería lo que más podría beneficiar a los consumidores, no parece que la competencia entre distintas EC vaya a ser real, sino más bien mínimas diferencias, más publicitarias que efectivas,  al igual que pasa en otros campos ( telefonía, …).

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Ver también: Las tarifas eléctricas (I).

6 junio 2009

Alquiler con opción a compra (III): “evolution”.

En un mercado en el que la banca abre sus inmobiliarias y parece dispuesta a asumir las funciones de las promotoras, a estas no les queda más remedia que “hacer de tripas corazón” y asumir las funciones de la banca, financiando a sus clientes.

El auge del alquiler con opción de compra en estos últimos meses como método de acceso a la vivienda no es por casualidad: la inseguridad de los compradores, el exceso de viviendas en oferta y la falta de financiación bancaria han consolidado y desarrollado esta forma de adquisición, de manera que hasta algunos bancos la ofrecen en sus viviendas:

m_florero

– Un comprador que no está seguro de que la vivienda, el precio o las condiciones sean las ideales, o de que vaya a conservar su puesto de trabajo a corto/medio plazo, dispone en esta modalidad de un tiempo relativamente largo para asegurarse  de que la compra es acertada.

– La gran cantidad de viviendas en stock lleva a las promotoras a buscar fórmulas que les permitan rentabilizar, aunque sea mínimamente, todos esos pisos que, de otra manera, estarían con las puertas cerradas; y al mimso tiempo están captando a posibles compradores muy motivados.

–  Al resultar terriblemente complicado conseguir financiación bancaria en este momento para la compra, aún teniendo unos ingresos suficientes, la opción de esperar un par de años antes de enfrentarse a la obtención de la hipoteca parece una estupenda alternativa, en la esperanza de que luego habrá vuelto a reactivarse un normal mercado bancario de créditos.

En las actuales circunstancias, y espoleados por la necesidad y la inventiva, han ido apareciendo distintas modalidades que, bajo un mismo nombre de “alquiler con opción a compra” (ACOAC) engloban distintos “grados” o “niveles” de negociación económica, llegando a algunos casos en los que realmente deberíamos cambiarle el nombre y hablar con propiedad de “compra-venta con hipoteca aplazada”.
Y es que, según la situación en la que se encuentra cada promotora, le lleva a ser más o menos “generosos” en la negociación del contrato de ACOAC.
Así, cuando se encuentran con muchas viviendas, ante la tesitura de no darles ningún tipo de salida en los próximos meses e incluso años, y tener que estar manteniendo las cuotas hipotecarias de las mismas, la opción es bajar las condiciones hasta convertirlo en prácticamente un alquiler estandar:
 – se reduce la entrada inicial a un mínimo casi equiparable al depósito o garantía de un alquiler convencional;
 – se ajusta la mensualidad a poco más que los alquileres habituales en la zona;
 – en caso de compra se descuenta el 100% de los pagos realizados.
De esta forma se facilita el acceso a un colectivo de personas que, una vez transcurridos dos o tres años, ya instalados en la vivienda y con unas cantidades ya entregadas que les servirán de entrada, tienen muchas posibilidades de convertirse en compradores finales.

En el otro extremo, aquellas promotoras que tienen una cantidad reducida de viviendas y no quieren esperar un plazo tan largo para optar a la venta, ni arriesgarse a que las viviendas sufran posibles desperfectos, pero también se encuentran con las dificultades crediticias de sus posibles compradores, optan por el ACOAC como medio de financiar a sus clientes:
 – se fija una entrega inicial equivalente a la de una compra normal (por ejemplo el 20%);
 – la cantidad que se entrega mensualmente es alta: se pacta con el “inquilino-comprador” dentro de sus posibilidades, pero él es el primer interesado en fijar una cuota importante, ya que es un dinero que está pagando por su vivienda, absolutamente libre de intereses;
 – la totalidad del dinero entregado es para descuento del precio de la compra.
Bajo estas condiciones, no cabe duda alguna de que estamos ante una compra, y no ante un alquiler, aunque el contrato diga otra cosa. La enorme ventaja para el comprador es que durante un tiempo tiene en la promotora el mejor de los bancos: sin intereses, sin comisiones, cuotas ajustables, posibilidad de amortizaciones parciales, … ¿ que más se puede pedir?.
Estamos por tanto ante una compra en toda regla, incluyendo a veces la escritura notarial del contrato, donde lo único que se está haciendo es aplazar la obtención del préstamo, a la espera de una mejor disponibilidad bancaria.
Por eso mismo,  para ser consecuentes y también para aprovechar las ventajas fiscales de la compra (máxime ante la posibilidad de que a partir del 2011 no se pueda desgrabar la compra), debería hacerse un contrato de compra-venta bajo estas condiciones, y no un contrato de ACOAC.  El único argumento en contra sería el de poder percibir ( con un contrato de ACOAC ) la ayuda de 210€ al alquiler.

Riesgos:

Si en la modalidad “light” del ACOAC los riesgos son casi íntegros para la promotora ( el inquilino cambia de opinión y no finaliza la compra, se va y deja amplios desperfectos en la vivienda, no paga y hay que proceder al desahucio, etc. ); en el otro extremo, la compra-venta con hipoteca aplazada, el mayor riesgo es para el inquilino-comprador: si mientras tanto la promotora tiene problemas económicos se puede encontrar con “su” vivienda embargada; para evitar esta situación la mejor alternativa vuelve a ser la de establecer un contrato de compra-venta con pago aplazado, hacerlo notarial e inscribirlo en el registro de la propiedad, evitando así sorpresas más que desagradables.

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Ver también: Alquiler con opción a compra (I).   Alquiler con opción a compra (II): el IVA.

23 mayo 2009

Bajan las hipotecas VPO.

Filed under: Ayudas,creditos,Noticias,Subvenciones.,Ventas,VPO — Angel Vidal @ 11:08 am
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El pasado 14-Mayo-2009, con un cierto retraso sobre años anteriores, el Consejo de Ministros decidió los nuevos tipos de interés que se aplicarán a las viviendas de protección, quedando así: grafica

 – las viviendas acogidas al plan 2005-2008 pasarán del actual 5,09% al 4,01%;

– las viviendas del plan 2002-2005 verán reducido el tipo del 5,13% al 3,74%;

– los créditos acogidos al programa 1996-1999, en cambio, suben del 3% al 4,46%;

– y los del programa 1992-1995, suben del 3,1% al 4,4%;

Sin embargo en el caso de estos dos últimos programas, el Ministerio de Vivienda subsidiará los aumentos de cuota.

16 mayo 2009

El alquiler ante hacienda: los inquilinos.

Filed under: Alquiler,Ayudas,Impuestos,Leyes — Angel Vidal @ 7:51 pm
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A la espera de los cambios que se prometen en las desgrabaciones por alquiler, para equipararlas a las correspondientes a la compra; para la declaración de este año, correspondiente al 2008, algo se puede desgrabar: euro 

El 10.05%  de los gastos de alquiler de vivienda habitual del 2008 se pueden desgrabar (casilla 716 de la página 12 de la declaración) según las siguientes condiciones:

  • El alquiler tiene que ser “vivienda habitual”, lo cual significa que como mínimo tiene que haber sido la residencia durante 183 días a lo largo del año.
  • El tope de la deducción disminuirá según aumenta la base imponible (la  BI se obtiene sumando todos los ingresos: trabajo, rendimientos de cuentas bancarias, etc, y aplicando las correspondientes deducciones: es decir sumando las casillas 455 y 465 de la declaración):
    • Hasta 12.000 €: el 10.05% de los gastos con un tope de 9.015€.
    • Desde 12.001 hasta 24.020€: el 10.05% de los gastos con un máximo que se calcula efectuando 9.015 – [0,75 x (BI – 12.000)]
    • Por encima de 24.020 €: no hay deducción.
  • Hay que considerar la normativa específica que a este efecto tenga cada comunidad autónoma. En el caso de Galicia:
    • La deducción máxima es de 300€.
    • La edad del inquilino no puede superar los 35 años.
    • La fecha del contrato de alquiler ha de ser posterior al 1-enero-2003.
    • Que se haya efectuado el depósito de la fianza  en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
  • Los contribuyentes con derecho a la deducción deberán hacer constar el NIF del arrendador de la vivienda en la casilla 938 de la declaración.
  • Esta deducción es compatible con la deducción por adquisición de vivienda habitual, teniendo en cuenta que el límite conjunto de la base de la deducción no podrá superar los 9.014 €

En el caso de haber recibido a lo largo del 2008 la Renta de Emancipación ( los 210€ mensuales), habrá que declarar esos ingresos como ganacia patrimonial, teniendo en cuenta que si  juntamente con los rendimientos del capital mobiliario (intereses de cuentas o similares) supera la cuantía anual de 1.600 euros, causa la obligación de declarar, aunque no se estuviese obligado por no alcanzar los ingresos mínimos.

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Ver también: El alquiler ante hacienda: los propietarios.

9 mayo 2009

El alquiler ante hacienda: los propietarios.

Filed under: Impuestos,Leyes,Uncategorized — Angel Vidal @ 10:37 am
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Está claro que los ingresos por alquiler de una vivienda, al igual que cualquier otra actividad económica lucrativa, está sujeto a gravámenes por parte de la administración, … pero en muchas zonas de este país, este tipo de ingresos fueron considerados desde siempre por los particulares como un pequeño complemento de la economía familiar que no alcanza la condición de “declarable”.   euro

 Por otra parte, el desconocimiento de la normativa fiscal por parte de muchos propietarios, les lleva a suponer que el coste de incluir estes ingresos en su declaración de IRPF supondrá un incremento de la cuota tan alto que mermará considerablemente la ya ajustada rentabilidad del alquiler.

Si bien las cifras concretas de cada caso pueden diferir mucho de unos a otros, la actual legislación impositiva tiende a favorecer el alquiler, por lo que el gravamen puede resultar bastante bajo, o incluso puede ocurrir que salga mejor declarar el alquiler que la vivienda vacía.

Veamos más detalladamente las dos opciones:

1: la vivienda está alquilada.

Según la nueva Ley del IRPF, deberemos distinguir dos casos distintos, según la edad del inquilino:
a.- si el inquilino es menor de 35 años: todos los ingresos derivados del alquiler están exentos de tributación;
b.- si el inquilino es mayor de 35 solo tendrá que tributar por el 50 % de los ingresos (Artículo 23.2 1º de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre).
Pero al calcular estos ingresos se puede deducir una serie de gastos, entre los que destacan:
a) Todos los gastos de financiación necesarios, tales como intereses de la hipoteca .
b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales.
c) Los saldos de dudoso cobro, siempre que se cumpla una serie de requisitos.
d) Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales (administración, vigilancia, portería, etc.)
e) Los gastos de reparación y conservación.
f) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble, de acuerdo con una serie de límites legales. (cerca del 3% del valor de construcción, por el desgaste del mismo
g) Gastos por la formalización del arrendamiento;  Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento;  Gastos de servicios y suministros  Las primas de contratos de seguro de la vivienda
Sólo tiene límite la deducción  de intereses de préstamos para la compra, junto con los gastos de reparación y de conservación: las cantidades que se descuenten no podrán exceder de los ingresos íntegros.
El resto de gastos (IBI, amortización, comunidad, etc.) no tienen límite, lo que hace que unidos a los anteriores puedan arrojar un rendimiento negativo, (en cuyo caso se considerará rendimiento 0, puesto que no puede ser negativo).

Podemos realizar un ejemplo, considerando unas cifras habituales actualmente para el entorno de Boiro: supongamos el alquiler de un apartamento nuevo, valorado en unos 120.000 Euros, con un alquiler mensual de 350 €, que ya incluye los gastos de comunidad de 40€/mes.
Aclarar que el valor del piso lo suponemos ya incrementado con los gastos de la compra, y supondremos que el valor del suelo supone un 35% del mismo (este % se obtiene del recibo del IBI).

Los ingresos brutos anuales serían de 4.200 €.
Podremos considerar como gastos:

  • comunidad: 480
  • un seguro de alquiler: 180,
  • los gastos de la gestoría: 350
  • el recibo del IBI: 100
  • amortización: 3% de 78.000: 2.340
  • gastos de reparaciones y mantenimiento: 400 ?
  • en caso de tener hipoteca sobre la vivienda, se descontarían también los intereses pagados durante ese año, con lo cual ya quedarían los ingresos seguramente a c ero.

Los gastos en total ascienden a 3850, lo cual nos deja un beneficio neto de 350 Euros que, en caso de tener un inquilino menor de 35 años no tributarán, y en caso de ser mayor de 35  serán declarables en un 50%: es decir estaremos declarano ingresos de 175 euros derivados del alquiler.

Esta cantidad se sumará a la base imponible y sobre ella se efectuará el cálculo de la cuota: si suponemos un gravamen del 20%, estaríamos cotizando 35 Euros por el alquiler de la vivienda.

2: la vivienda no está alquilada.

En este caso no podremos declarar ningún gasto, ya que no declaramos ingresos, pero la vivienda pasará a considerarse “a disposición de los propietarios” y generará automáticamente un ingreso del 1.1% de su valor (del 2% si se toma sobre un valor catastral no actualizado), lo cual en este caso supondrá: 858 €, es decir 683€ más que si estuviese alquilada, lo cual según el mismo supuesto

Si aplicamos la misma consideración anterior del 20% de gravamen, al estar declarano 683€ más de ingresos, la cotización pasaría a ser de 171.6 €, es decir 136.6 € más que si se declarase el alquiler.
  

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Ver también El alquiler ante hacienda: los inquilinos.

26 abril 2009

Ley de vivienda de Galicia: I-Alquileres.

Filed under: Alquiler,Leyes — Angel Vidal @ 3:52 pm
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 El 21-Abril-09 entró en vigor la nueva “Lei de vivenda de Galicia” que deroga la ley 4/2003, modificando y actualizando muchos de los aspectos de la calificación de viviendas, así como su compraventa o alquiler.  libroslegales
Dedicaremos algunos artículos a resumir algunos de los aspectos más relevantes de esta nueva ley.

En los capítulos III y IV del título IV, así como en el título V, podemos encontrar:

Además de los requisitos exigidos por la Ley de Arrendamientos urbanos, toda vivienda que pretenda arrendarse debe disponer de licencia de primera ocupación, cuya copia deberá ser entregada al arrendatario en el momento de la firma del contrato, junto con copia de los estatutos de la comunidad de propietarios, si existen, y la documentación necesaria para el uso de la vivienda, así como las instrucciones para casos de emergencia.

El establecimiento y depósito de las fianzas queda como sigue:

– en alquiler de vivienda habitual, es obligatoria fianza de una mensualidad; en alquileres de temporada se calculará la parte proporcional, sobre base de dos meses por año; todo esto sin perjuicio de otras garantías que se acuerden entre las partes.

– la fianza no estará sujeta a actualización durante los 5 primeros años, a partir de los cuales se actualizará igual que la renta, o según acuerden las partes.

– la fianza deberá ser restituida al arrendador en el plazo máximo de un mes después de la entrega de las llaves, a partir de ese momento devengará intereses al tipo legal.

– el depósito de las fianzas y sus actualizaciones se realizará en el Instituto Galego de Vivenda e Solo, considerándose infracción leve el no hacerlo o hacerlo fuera de plazo ( y por tanto sancionable desde 300 hasta 6.000 euros).
En caso de realizar el depósito fuera de plazo, pero de forma voluntaria, sólo se pagarán los intereses de demora, sin sanción.
Esta infracción prescribirá dos años después de la fecha de extinción del contrato de arrendamiento.

La resolución de  diferencias entre arrendador y arrendatario podrá someterse a arbitraje.

Previo a la firma del contrato, el arrendador deberá informar por escrito al interesado en arrendar de las características, servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, así como de las condiciones de uso. Igualmente de la duración del contrato, de la renta y su fórmula de actualización, y de los demás gastos repercutibles.

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