Después de estos años de bajada de precios en las viviendas, ¿qué cabe esperar a un medio plazo? ¿Es el momento adecuado para comprar? ¿Todavía no? ¿O ya nos lo estamos perdiendo? . |
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En estos pasados años sólo unos cuantos se atrevieron a aprovechar las oportunidades que el mercado presentó a manos llenas. Para los inversores de bolsa es un axioma: compra cuando está barato; y para cualquiera con sentido común también.
Pero ahora que parece que estamos en un cambio de ciclo, las dudas se multiplican y la información contradictoria se prodiga por doquier.
Que este es un momento no exento de dificultades es más que evidente, y quizás las fundamentales son:
1.- Disponer de dinero: que no es poca dificultad: suerte el que tiene dinero propio y afortunado el que consigue un buen crédito.
2.-Tener seguridad laboral: que es casi tanto como lo anterior, porque es lo primero que nos va a preguntar el afable director de banco para no concedernos el crédito (sí, ese mismo que intenta convencernos por todos los medios de que comprar es una mala idea, a menos que estés interesado en comprar una de las propiedades del banco, en cuyo caso es una idea excelente).
3.-Tener información fehaciente que nos ayude a decidir el momento óptimo para la compra, de manera que consigamos las mejores condiciones posibles: sin anticiparse (por si todavía siguen bajando los precios) ni dejar pasar las mejores oportunidades esperando más de lo adecuado.
Podríamos volver a referenciarnos a la bolsa: siempre se puede esperar a que baje un poco más antes de comprar o a que suba un poco más antes de vender; esto lleva directamente a la inactividad y al arrepentimiento cuando se ha pasado el momento: la avaricia de conseguir un poco más suele producir el efecto contrario en la mayoría de los casos. Los profesionales suelen fijarse unos objetivos de ganancias y compran/venden cuando ven eses objetivos cumplidos: quizás no es el método que produce resultados más espectaculares, pero permite ganancias continuadas a lo largo de los años.
Probablemente el mayor enemigo de un proceso de decisión racional sea el bombardeo de noticias, previsiones y datos estadísticos, muchas veces sesgadas, mal documentadas, mal intencionadas o mal interpretadas; de las que acabamos deduciendo igualmente que los precios aún van a bajar otro 10%, que ya han subido un 4% en lo que va de año, que el número de viviendas vendidas ha súbido con respecto al 2013 y que todavía quedan miles de viviendas por salir al mercado, …
Es importante, como siempre, ser muy crítico con la información que se maneja, y que nos puede llegar a desorientar más que a ayudarnos. Para eso intentaremos, en primer lugar, distinguir dos tipos fundamentales de noticias: aquellas que son pronósticos de los economistas o gurús de la economía, y aquellas otras que reflejan datos más o menos objetivos de los últimos meses.
Con respecto a las predicciones, es sabido que hay que cogerlas siempre con pinzas: si fuese tan fácil acertar con la evolución de la economía, no estaríamos pasando por la actual situación. Luego deberemos considerar quién hace esas predicciones, desde qué puesto u organismo realiza dicha previsión (BCE, FMI, agencias de calificación, … ) y los posibles intereses que desde dicho puesto influyan en sus declaraciones; así como si dichas previsiones se refieren al mercado general o a algún segmento muy concreto del mismo.
Y, aunque parezca extraño, similar cautela debemos aplicar a la publicación de datos referidos a ventas, número de hipotecas concedidas, etc. … o más cautela, incluso, ya que, si bien tendemos a menospreciar a los gurús de la economía y sus previsiones, tendemos a dar mucha credibilidad a las noticias supuestamente objetivas y de datos reales, máxime si proceden de algún ente prestigioso como pueda ser el Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad u otro similar.
Deberemos aprender a valorar las características de la información que aporta cada cual:
– Desde que una venta se acuerda, se consigue financiación para la misma, se prepara la documentación para la notaría, se efectúa la escritura pública, se presenta a registro, la tramita el registrador y entra en el cómputo estadístico, … pueden pasar varios meses; con lo que la información reflejará, en el mejor de los casos, la situación del mercado con bastantes meses de desfase. (No entremos en la spanish tradition de declarar valores distintos de los reales, que desvirtuarán la estadística de subida o bajada de precios).
– Cuando los datos de ventas proceden de entidades bancarias, las medias suelen estar bastante desvirtuadas por los propios procesos de comercialización, ya que los bancos están negociando lotes de propiedades con inversores, a los que aplican descuentos significativos en función del volumen de la operación.
– Otras veces la distorsión de los datos es de carácter geográfico, ya que se publican los referidos a una ciudad o comunidad autónoma; que no son necesariamente extrapolables a otras localiczaciones.
Teniendo en cuenta todo esto, está claro que tener información suficiente y contrastada como para tomar decisiones acertadas requiere invertir mucho tiempo en ello (ya se sabe que las estadísticas, cuanto más ciertas, más nos engañan)..
También podemos aplicar aquél criterio que dice que quién mejor sabe de la marcha de la economía es el ama de casa, que es quién está en contacto todos los días con los precios y sabe si llega o no a fin de mes, … esto supondría dejarse aconsejar por los profesionales de cada zona, que son los que mejor saben como evoluciona el mercado local de viviendas.
En la zona de Barbanza, a lo largo del 2014 se vienen produciendo significativos movimientos de compra, mayoritariamente centrados en las viviendas de muy bajo precio. La conclusión es evidente: salvo imprevistos cambios antitendencia en la evolución del mercado, el tiempo juega ya en contra del comprador. |
Se están vendiendo viviendas. Lógicamente se compran las que tienen los precios más bajos. |
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Deberíamos pues plantearnos con claridad algunos criterios: tipo, tamaño y situación de la vivienda, y cuál es para nosotros el precio adecuado y dentro de nuestras posibilidades. Si encontramos la propiedad que se ajusta a lo que nos hemos propuesto: entonces es el momento de comprar.
Si aún así decides que tienen razón quienes dicen que, en terminos generales, la vivienda todavía tiene recorrido a la baja, recuerda que la esperanza es lo último que se pierde, y las oportunidades lo primero.
Boiro, Octubre-2014.