| La compraventa de una vivienda conlleva siempre una serie de gastos, que van a variar en función de las características particulares de cada operación. |  |
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Si bien se suelen estimar por aproximación estos gastos en torno a un 10% del precio de la vivienda, por la dificultad de calcular todos con exactitud, si queremos detallarlos un poco más tendremos que ir considerando los distintos conceptos: |
Los impuestos:
Para Hacienda, a cargo del comprador:
- Si es un piso que se compra directamente al promotor, hacienda nos reclamará el IVA: un 7% del precio, que se entregará directamente al vendedor, sobre quién recae la responsabilidad ante hacienda.
Si es un bajo comercial o una plaza de garaje que se transmite independientemente de la vivienda, será el 16%.
Tenemos que añadir el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): en Galicia el 1%, pero si es adquisición de vivienda habitual es el 0.75%.
- Si la vivienda se adquiere en segunda o posterior transmisión, tenemos que abonar el Impuesto de Transmisiones (IT): igualmente el 7%, pero que tenemos que abonar por nuestra cuenta ( es muy habitual que la notaría o la gestoría que tramite la documentación lo hagan por nosotros); se abona en la misma oficina del registro de la propiedad.
(Las VPA de Régimen Especial, tienen un tipo reducido al 4%)
Para el Ayuntamiento, por cuenta del vendedor, salvo pacto en contra:
Después de efectuada la venta, hay que abonar el Incremento sobre el Valor del Terreno: la “plusvalía municipal”: es un impuesto que se calcula sobre el valor de la propiedad que corresponde al terreno sobre el que se asienta (este valor podemos encontrarlo desglosado en un recibo de IBI).
El cálculo es algo complicado, y dependerá de la normativa municipal. Para el caso de Boiro, necesitamos saber el valor del terreno y el tiempo transcurrido entre la adquisición y la transmisión de la propiedad, y con eso aplicar la tabla del impuesto: (pdte)
El papeleo:
Tenemos que contar con gastos de notario, registrador y posiblemente una gestoría que realice las gestiones.
Es dificil calcular con mucha exactitud los gastos de la notaría, puesto que los honorarios los fija la propia notaría, e intervienen varios conceptos: comprobación de cargas, nº de copias, importe de lo escriturado, etc..
Según la tarifa de mínimos del Consejo General de Notariado:
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• Nº folios de la matriz (original):A partir del quinto inclusive, 3,01 € por cara escrita. • Copias autorizadas (primera y sucesivas copias del original, necesaria para liquidar los impuestos e inscribir la compra en el Registro): 3,01 €/folio hasta el duodécimo, 1,50 €/folio a partir del duodécimo. • Copias simples (para realizar trámites tales como cambiar titularidad en el Catastro o en empresas de suministros): 0,60 €/folio. |
Los gastos del registro de la propiedad siguen un esquema de cálculo muy similar:
| • Asiento de presentación: 6,01 € • Inscripción de derecho (sobre valor escriturado) |
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La presentación de la documentación en el registro, liquidación de impuestos, recoger la documentación, … suele hacerlo una gestoría, a veces vinculada a la propia notaría, y que lógicamente cobrará su trabajo: entre 200 y 300 € (opcionalmente puede hacerlo el propio comprador y ahorrarse este gasto).
Si hay hipoteca, también tiene sus gastos, y no son pocos.
Empezamos por lo que nos va a cobrar el banco: una tasación de la propiedad que costará entre 200 y 350 Euros (depende de la tarifa de quién haga la tasación y del valor que resulte de la misma); luego hay que considerar las comisiones de estudio y apertura, que se negocian directamente con el banco, y que últimamente (debido a la competencia entre entidades bancarias) tienden a desaparecer, pero que pueden suponer un 1%.
Luego los impuestos de la hipoteca: el IAJD supondrá el 1% ( o el 0.75% si es primera vivienda) OJO! de la responsabilidad hipotecaria: el importe real de la hipoteca más una cantidad que establece el banco en previsión de impagos y embargos, y que puede oscilar desde el 30% al 100% del valor de la hipoteca. Cada banco establece su carga por responsabilidad hipotecaria, y no es negociable.
El papeleo tendrá casi los mismos gastos (notario, registro y gestoría) que la compra, sólo que la entidad bancaria habitualmente impondrá su gestoría, sin posibilidad de elección.
Hay que contar con que la hipoteca conlleva obligatoriamente un seguro sobre la vivienda, y suele incluirse también otro seguro de vida o cancelación; algunas veces se añade un seguro de desempleo. OJO! algunas entidades cobran por anticipado el importe total de estos seguros para los años de duración del préstamo, lo cual supone cantidades más que considerables.
Si el vendedor ya tubiera hipoteca y existiese la posibilidad de subrogarla, no tributaría por IAJD, los gastos de notaría y registro disminuirían porque se puede incluir en la misma escritura de compraventa, y los gastos bancarios se reducirán a la comisión de de subrogación, que suele ser el 0.25%.
| Ejemplo: |
Supongamos la adquisición de una vivienda nueva, para vivienda habitual, por un importe de 150.000€, con hipoteca de 120.000; el banco nos ofrece una comisión de apertura al 0.5%, y fija la responsabilidad hipotecaria en el 50%:Iva 7%: 10.500
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Concluimos pues lo difícil que es estimar con gran exactitud los gastos sin conocer a fondo todos los datos que se necesitan, y que dependen de varios de los agentes que intervienen en la compraventa: tasador, banco, notaría, etc.
Además hay que considerar posibles descuentos o subvenciones debido a los rápidos cambios de la normativa que la actual situación de crisis está propiciando con el propósito de reactivar los mercados.
Para ampliar información: euro-hipotecas, i-hipotecas, fiscal-impuestos.
Para efectuar otros cálculos de costes: en la calculadora de gastos de habitalia o en esta otra calculadora, teniendo en cuenta siempre que sólo son aproximaciones.
