| En un mercado en el que la banca abre sus inmobiliarias y parece dispuesta a asumir las funciones de las promotoras, a estas no les queda más remedia que “hacer de tripas corazón” y asumir las funciones de la banca, financiando a sus clientes.
El auge del alquiler con opción de compra en estos últimos meses como método de acceso a la vivienda no es por casualidad: la inseguridad de los compradores, el exceso de viviendas en oferta y la falta de financiación bancaria han consolidado y desarrollado esta forma de adquisición, de manera que hasta algunos bancos la ofrecen en sus viviendas: |
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- Un comprador que no está seguro de que la vivienda, el precio o las condiciones sean las ideales, o de que vaya a conservar su puesto de trabajo a corto/medio plazo, dispone en esta modalidad de un tiempo relativamente largo para asegurarse de que la compra es acertada.
- La gran cantidad de viviendas en stock lleva a las promotoras a buscar fórmulas que les permitan rentabilizar, aunque sea mínimamente, todos esos pisos que, de otra manera, estarían con las puertas cerradas; y al mimso tiempo están captando a posibles compradores muy motivados.
- Al resultar terriblemente complicado conseguir financiación bancaria en este momento para la compra, aún teniendo unos ingresos suficientes, la opción de esperar un par de años antes de enfrentarse a la obtención de la hipoteca parece una estupenda alternativa, en la esperanza de que luego habrá vuelto a reactivarse un normal mercado bancario de créditos.
En las actuales circunstancias, y espoleados por la necesidad y la inventiva, han ido apareciendo distintas modalidades que, bajo un mismo nombre de “alquiler con opción a compra” (ACOAC) engloban distintos “grados” o “niveles” de negociación económica, llegando a algunos casos en los que realmente deberíamos cambiarle el nombre y hablar con propiedad de “compra-venta con hipoteca aplazada”.
Y es que, según la situación en la que se encuentra cada promotora, le lleva a ser más o menos “generosos” en la negociación del contrato de ACOAC.
Así, cuando se encuentran con muchas viviendas, ante la tesitura de no darles ningún tipo de salida en los próximos meses e incluso años, y tener que estar manteniendo las cuotas hipotecarias de las mismas, la opción es bajar las condiciones hasta convertirlo en prácticamente un alquiler estandar:
- se reduce la entrada inicial a un mínimo casi equiparable al depósito o garantía de un alquiler convencional;
- se ajusta la mensualidad a poco más que los alquileres habituales en la zona;
- en caso de compra se descuenta el 100% de los pagos realizados.
De esta forma se facilita el acceso a un colectivo de personas que, una vez transcurridos dos o tres años, ya instalados en la vivienda y con unas cantidades ya entregadas que les servirán de entrada, tienen muchas posibilidades de convertirse en compradores finales.
En el otro extremo, aquellas promotoras que tienen una cantidad reducida de viviendas y no quieren esperar un plazo tan largo para optar a la venta, ni arriesgarse a que las viviendas sufran posibles desperfectos, pero también se encuentran con las dificultades crediticias de sus posibles compradores, optan por el ACOAC como medio de financiar a sus clientes:
- se fija una entrega inicial equivalente a la de una compra normal (por ejemplo el 20%);
- la cantidad que se entrega mensualmente es alta: se pacta con el “inquilino-comprador” dentro de sus posibilidades, pero él es el primer interesado en fijar una cuota importante, ya que es un dinero que está pagando por su vivienda, absolutamente libre de intereses;
- la totalidad del dinero entregado es para descuento del precio de la compra.
Bajo estas condiciones, no cabe duda alguna de que estamos ante una compra, y no ante un alquiler, aunque el contrato diga otra cosa. La enorme ventaja para el comprador es que durante un tiempo tiene en la promotora el mejor de los bancos: sin intereses, sin comisiones, cuotas ajustables, posibilidad de amortizaciones parciales, … ¿ que más se puede pedir?.
Estamos por tanto ante una compra en toda regla, incluyendo a veces la escritura notarial del contrato, donde lo único que se está haciendo es aplazar la obtención del préstamo, a la espera de una mejor disponibilidad bancaria.
Por eso mismo, para ser consecuentes y también para aprovechar las ventajas fiscales de la compra (máxime ante la posibilidad de que a partir del 2011 no se pueda desgrabar la compra), debería hacerse un contrato de compra-venta bajo estas condiciones, y no un contrato de ACOAC. El único argumento en contra sería el de poder percibir ( con un contrato de ACOAC ) la ayuda de 210€ al alquiler.
Riesgos:
Si en la modalidad “light” del ACOAC los riesgos son casi íntegros para la promotora ( el inquilino cambia de opinión y no finaliza la compra, se va y deja amplios desperfectos en la vivienda, no paga y hay que proceder al desahucio, etc. ); en el otro extremo, la compra-venta con hipoteca aplazada, el mayor riesgo es para el inquilino-comprador: si mientras tanto la promotora tiene problemas económicos se puede encontrar con ”su” vivienda embargada; para evitar esta situación la mejor alternativa vuelve a ser la de establecer un contrato de compra-venta con pago aplazado, hacerlo notarial e inscribirlo en el registro de la propiedad, evitando así sorpresas más que desagradables.
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Ver también: Alquiler con opción a compra (I). Alquiler con opción a compra (II): el IVA.
