El alquiler ante hacienda: los propietarios.

Está claro que los ingresos por alquiler de una vivienda, al igual que cualquier otra actividad económica lucrativa, está sujeto a gravámenes por parte de la administración, … pero en muchas zonas de este país, este tipo de ingresos fueron considerados desde siempre por los particulares como un pequeño complemento de la economía familiar que no alcanza la condición de “declarable”.

 Por otra parte, el desconocimiento de la normativa fiscal por parte de muchos propietarios, les lleva a suponer que el coste de incluir estes ingresos en su declaración de IRPF supondrá un incremento de la cuota tan alto que mermará considerablemente la ya ajustada rentabilidad del alquiler.

Si bien las cifras concretas de cada caso pueden diferir mucho de unos a otros, la actual legislación impositiva tiende a favorecer el alquiler, por lo que el gravamen puede resultar bastante bajo, o incluso puede ocurrir que salga mejor declarar el alquiler que la vivienda vacía.

Veamos más detalladamente las dos opciones:

1: la vivienda está alquilada.

Según la nueva Ley del IRPF, deberemos distinguir dos casos distintos, según la edad del inquilino:
a.- si el inquilino es menor de 35 años: todos los ingresos derivados del alquiler están exentos de tributación;
b.- si el inquilino es mayor de 35 solo tendrá que tributar por el 50 % de los ingresos (Artículo 23.2 1º de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre).
Pero al calcular estos ingresos se puede deducir una serie de gastos, entre los que destacan:
a) Todos los gastos de financiación necesarios, tales como intereses de la hipoteca .
b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales.
c) Los saldos de dudoso cobro, siempre que se cumpla una serie de requisitos.
d) Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales (administración, vigilancia, portería, etc.)
e) Los gastos de reparación y conservación.
f) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble, de acuerdo con una serie de límites legales. (cerca del 3% del valor de construcción, por el desgaste del mismo
g) Gastos por la formalización del arrendamiento;  Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento;  Gastos de servicios y suministros  Las primas de contratos de seguro de la vivienda
Sólo tiene límite la deducción  de intereses de préstamos para la compra, junto con los gastos de reparación y de conservación: las cantidades que se descuenten no podrán exceder de los ingresos íntegros.
El resto de gastos (IBI, amortización, comunidad, etc.) no tienen límite, lo que hace que unidos a los anteriores puedan arrojar un rendimiento negativo, (en cuyo caso se considerará rendimiento 0, puesto que no puede ser negativo).

Podemos realizar un ejemplo, considerando unas cifras habituales actualmente para el entorno de Boiro: supongamos el alquiler de un apartamento nuevo, valorado en unos 120.000 Euros, con un alquiler mensual de 350 €, que ya incluye los gastos de comunidad de 40€/mes. Aclarar que el valor del piso lo suponemos ya incrementado con los gastos de la compra, y supondremos que el valor del suelo supone un 35% del mismo (este % se obtiene del recibo del IBI). Los ingresos brutos anuales serían de 4.200 €. Podremos considerar como gastos: comunidad: 480 un seguro de alquiler: 180, los gastos de la gestoría: 350 el recibo del IBI: 100 amortización: 3% de 78.000: 2.340 gastos de reparaciones y mantenimiento: 400 ? en caso de tener hipoteca sobre la vivienda, se descontarían también los intereses pagados durante ese año, con lo cual ya quedarían los ingresos seguramente a c ero. Los gastos en total ascienden a 3850, lo cual nos deja un beneficio neto de 350 Euros que, en caso de tener un inquilino menor de 35 años no tributarán, y en caso de ser mayor de 35  serán declarables en un 50%: es decir estaremos declarano ingresos de 175 euros derivados del alquiler. Esta cantidad se sumará a la base imponible y sobre ella se efectuará el cálculo de la cuota: si suponemos un gravamen del 20%, estaríamos cotizando 35 Euros por el alquiler de la vivienda.

2: la vivienda no está alquilada.

En este caso no podremos declarar ningún gasto, ya que no declaramos ingresos, pero la vivienda pasará a considerarse “a disposición de los propietarios” y generará automáticamente un ingreso del 1.1% de su valor (del 2% si se toma sobre un valor catastral no actualizado), lo cual en este caso supondrá: 858 €, es decir 683€ más que si estuviese alquilada, lo cual según el mismo supuesto

Si aplicamos la misma consideración anterior del 20% de gravamen, al estar declarano 683€ más de ingresos, la cotización pasaría a ser de 171.6 €, es decir 136.6 € más que si se declarase el alquiler.

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Ver también El alquiler ante hacienda: los inquilinos.

Las ayudas anticrisis del estado (I).

En el ámbito de la vivienda, el estado ha puesto en marcha varias medidas con la pretensión de ayudar al ciudadano a superar las presentes dificultades; algunas más útiles que otras. Ya hemos comentado aquí algunas a través del ICO; veamos ahora las de índole fiscal, y dejamos para una segunda parte otras más directas, que merecen un análisis más detallado.

1.- Se amplía la deducción por adquisición de vivienda habitual.

Mientras que la deducción habitual es del 15% sobre un máximo de 9.015,18 €, ahora, los que hayan adquirido su vivienda habitual antes del 20 de enero de 2006 podrán aplicar  un 20% sobre los primeros 4.507,59 €  y un 15% sobre el resto hasta un máximo de 9.015,18 E€.

2.- Ampliación del plazo de las cuentas ahorro-vivienda.

Se amplía en dos años el plazo para utilizar el dinero de la cuenta ahorro-vivienda en la compra de la vivienda habitual.
Pero, OJO!, las cantidades ingresadas en esos dos años extra, no darán derecho a practicar la deducción por cuenta ahorro-vivienda.

3.- Ampliación del plazo para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.

La ganancia patrimonial que se obtiene en la venta de la vivienda habitual está exenta de tributación si se reinvierte en la adquisición de la nueva vivienda habitual en un plazo de dos años.
Igualmente se dispone de dos años para vender la “casa vieja” si se hubiera adquirido la nueva vivienda habitual antes de vender la anterior.
Pues bien,  en aquellos casos en los que se hubiese adquirido la nueva vivienda antes de vender la anterior vivienda habitual durante los ejercicios 2006, 2007 ó 2008, el plazo para la transmisión de la vivienda habitual se ampliará hasta el día 31 de diciembre de 2010.

4.- Rebaja de retenciones por adquisición de vivienda habitual.

Los que hayan comprado su vivienda habitual con hipoteca, tienen derecho a la deducción por adquisición de vivienda habitual, y ahora podrán ver reducido su retención por rendimientos del trabajo hasta en dos puntos, siempre y cuando sus ingresos brutos anuales sean inferiores a  33.007,20 € .

5.- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en los “pases inmobiliarios”.

Primero, ¿qué es un “pase inmobiliario”?.
Es la cesión de un contrato de compra de una vivienda en construcción.
Y resulta que está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, siendo el obligado al pago de este impuesto el nuevo comprador.
Hasta ahora, la base imponible del impuesto era el valor total del inmueble, y ahora pasa a ser el valor del inmueble en el momento de la cesión, que puede ser muy inferior si la obra todavía está en sus fases iniciales.

6.- Recuperación del IVA de las señales cuando no se puede finalmente adquirir la vivienda.

La señal que se entrega a una promotora a cuenta del piso  está sujeta al IVA porque es un anticipo del pago del mismo.
¿Pero qué ocurre cuando no se llega a comprar el piso y ese anticipo se lo queda la promotora?
Hasta ahora, la Dirección General de Tributos entendía que el IVA  no era recuperable.
Sin embargo ahora se considera que se convierte en una indemnización a la promotora, estando las indemnizaciones no sujetas al IVA.
Por tanto, si dimos una entrada para la compra de un piso y finalmente no lo compramos, y la promotora se queda la entrada, podremos pedirle que rectifique la factura que nos entregó  y que nos devuelva el IVA.

Más ayudas.