Las reparaciones en un piso de alquiler.

	Fuente de continuas desavenencias entre propietarios e inquilinos, el decidir quén se hace cargo de las resparaciones de la vivienda no fué nunca facil, ni parece que vaya a serlo; aunque podemos establecer algunas pautas.	Apartamento nuevo por 60.000 Euros Vivienda nueva, buenos acabados. Suelos madera, ar segundamano Pisos y Casas

Podemos aplicar varios criterios para decidir a quién le corresponde realizar las reparaciones: el origen o naturaleza de los desperfectos y la gravedad de los mismos, la duración del contrato, la ley de arrendamientos y la jurisprudencia.

Si nos fijamos en el tipo de desperfecto que se necesita reparar, hay algunas reparaciones que no deberían dar origen a ninguna duda:
      .- desperfectos externos a la vivienda: humedades y filtraciones procedentes de tejado, fachada, terrazas, etc.;
      .- fallos en las instalaciones de electricidad, gas o fontanería;
claramente deben ser subsanables por el propietario de la vivienda, ya que el inquilino no puede intervenir en estos elementos, ni ser responsabilizado de su deterioro (salvo casos muy excepcionales como podría ser sobrecargar un enchufe conectando múltiples elementos en él).
Por otro lado,
      .- rayones, manchas, esconchados, descosidos, …
      .- roturas de grifos, lámparas, vajilla, espejos, patas de muebles, cajones, …
deben ser subsanados por el inquilino, responsable del buen uso y cuidado de todos los elementos contenidos en la vivienda.
Por otra parte, un desgaste por uso, así como el progresivo deterioro de barnices y pinturas, deben ser asumidos como normales por los propietarios, y proceder a su mantenimiento periódicamente, especialmente aprovechando los cambios de inquilinos.

Más dificil resulta decidir en otros casos, como pueden ser las averías de electrodomésticos: si bien resulta difícil atribuir la avería de un frigorífico a un mal uso del mismo, es igualmente cierto que el uso es el que ocasiona las averías; por tanto, el inquilino, no podrá ser acusado de hacer mal uso de estes elementos, pero aún así es responsable de los desperfectos que se ocasionen por su uso.

Si atendemos a lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en su art. 21, nos encontramos que el propietario tiene que realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda que sean necesarias para mantener su habitabilidad excepto en dos casos: que haya sido el inquilino quien haya causado el daño o que se trate de una pequeña reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Así el propietario está obligado a realizar (sin derecho a elevar por ello la renta), todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en el Código Civil: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.”
Y por su parte el inquilino deberá asumir  “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda”.

De esto deducimos que la LAU sólo nos da unas indicaciones generales, lógicamente sin poder entrar a la extensísima casuística posible. La idea que se desprende es que el inquilino afrontará los desperfectos que directamente ocasione, y las pequeñas reparaciones necesarias, pero no la reposición a nuevo, así como las obras de mayor envergadura necesarias para el uso de la vivienda.
La dificultad subsiste en determinar qué se entiende por “pequeñas” reparaciones, o cuáles son ocasionadas por un mal uso.

Deberemos también considerar el factor tiempo: el de ocupación de la vivienda y el tiempo de vida de los electrodomésticos y  demás elementos susceptibles de sufrir desperfectos. Es distinto que se estropee un horno en una vivienda que lleva ocupada quince años por el mismo inquilino, a que lo haga al mes siguiente de entrar un nuevo inquilino. En este sentido la jurisprudencia de los tribunales tiende a cargar los gastos de reparación al inquilino si este detenta un uso superior a un año, y en caso de ser inferior, al propietario, como responsable de proveer a la vivienda de los servicios necesarios para su habitabilidad.

¿ Cómo proceder en caso de que se necesiten reparaciones?

“El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones“, momento a partir del cual el propietario deberá proceder a su reparación. En caso de que no las realizase, después de realizar comunicaciones fehacientes,  el inquilino podrá reclamar la resoución del contrato de arrendamiento, en caso de considerar las averías lo suficientemente graves.

Si las reparaciones fuesen de carácter urgente y para evitar un mal mayor, el inquilino podrá realizarlas por su cuenta (previa comunicación al propietario) y posteriormente pedir el reembolso de los gastos. Cuando sea el propietario el que realice estas reparaciones urgentes, el inquilino deberá soportar las molestias que ocasionen, y sólo en caso de que duren más de 20 días podrá reclamar una rebaja proporcional en la renta correspondiente a ese período.

¿ Cómo prevenir o resolver los desacuerdos?

Puesto que no siempre es fácil resolver a quién corresponde costear los daños, si queremos evitar los tribunales, podemos tomar algunas medidas que ayuden a resolver estas diferencias:
      .- antes de entrar a vivir en el piso podemos hacer un amplio reportaje fotográfico de la misma: es barato y nos permitirá constatar ante el propietario el estado del mismo, para que no se reclamen daños preexistentes; también puede hacerse en presencia del propietario, o imprimirlas e incluirlas como anexo al contrato, firmándolas ambas partes;
      .- se pueden establecer en el contrato de arrendamiento cláusulas específicas con respecto a las reparaciones, incluidos algunos ejemplos de los tipos de averías que se consideran asumibles por cada parte; teniendo en cuenta que no pueden ir contra lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos;
      .- también puede someterse el contrato a arbitraje, con lo que evitamos recurrir a juzgados en caso de no llegar a ningún acuerdo; también se puede someter a arbitraje cualquier situación surgida, aún en caso de que el contrato no lo contemple, siempre y cuando ambas partes se pongan de acuerdo para aceptar el laudo arbitral.

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