Los cambios en las tarifas eléctricas.

Estamos ya a las puertas del cambio del mercado eléctrico, y mucha gente sigue desconociendo en que consiste o qué hay que hacer para adaptarse a las novedades.

Por si sirve para aclarar las ideas, veamos algunos de los elementos que intervienen en esos cambios:

Quién.

Hasta ahora las Empresas Distribuidoras (ED) se ocupaban de producir, distribuir y comercializar la energía eléctrica, a partir de ahora serán las Empresas Comercializadoras (EC) las que se ocupen de comercializar la energía que las ED producen y distribuyen.
En teoría las EC podrán negociar el suministro con cualquier ED y ofrecernos mejores condiciones, pero en la práctica es muy fácil que se conviertan en otro intermediario más que grave el recibo final.
Por lo tanto, lo primero que tendremos que hacer será elegir una EC que sustituya a nuestra actual ED.

Cuándo.

En este momento podemos ya elegir con cuál empresa comercializadora queremos contratar,  pero a partir del 1 de Julio será imprescindible. Si no elegimos, la ED lo hará por nosotros, y nos asignará como cliente a su propia EC, con lo cual apenas notaremos diferencias.  Al menos de momento.

Por qué.

Por que el consejo de ministros aprobó el real decreto de liberalización del sistema tarifario eléctrico, por lo que a partir del 1 de Julio, las tarifas ya no estarán reguladas por el Estado, así que cada EC tendrá sus propias tarifas, y podremos contratar con la que nos dé mejores condiciones.
En previsión de que los precios pudiesen subir, y de la poca capacidad de negociación que un consumidor particular tendrá frente a una EC, el gobierno establece una tarifas fija a la que poder acogerse, si no se consigue encontrar otra mejor, ya que se considera que el suministro eléctrico es un bien básico :  la tarifa de último recurso (TUR), en algunos casos con bono social.
La TUR sólo la comercializarán algunas de las EC, el resto se quedan fuera por decreto (quizás estas presenten mejores  ofertas, para hacerse mercado).

Para quién.

La TUR se asignará automáticamente a quien tenga contratados menos de 10 kw y no establezca ningún contrato de otras tarifas con alguna EC.
El bono social sólo será accesible de forma automática para quién tenga contratada una TUR con potencia inferior a 3kw en su vivienda habitual;  los perceptores de pensiones mínimas, las familias con todos sus miembros en paro y las familias numerosas  también podrán solicitarla expresamente.
Quienes tengan más de 10 kw de potencia sí que deberan estudiar detallada y urgentemente las posibilidades que les ofrece el nuevo mercado, puesto que, de no hacer nada, verán incrementarse considerablemente su recibo.

Dudas.

Bastantes:
- en este momento todavía no se saben las cifras de la TUR, (por lo que las EC aún no han movido ficha en serio; como se espera que la TUR sea un poco más alta que las tarifas actuales, algunas EC ofrecen pequeños descuentos de 2% para captar clientes);
- qué va a pasar con los clientes que ahora tienen tarifas de discriminación horaria, para los cuales todavía no se plantean opciones;
- que posibilidades tendrán de volver a acogerse a la TUR aquellos clientes que se pasen ahora a una tarifa libre y luego vean que empieza a subir indiscriminadamente;

Qué hacer ?

Si la potencia contratada es superior a 10 kw: moverse y empezar a comparar ofertas para contratar una de las nuevas tarifas libres.
Si la potencia es inferior a 3kw: ver la posibilidad de acogerse a la tarifa social que supondrá una cierta ventaja comparativa con respecto a las otras.
En otro caso: nada. Es preferible esperar a ver cómo evoluciona el mercado, suponiendo que una vez que se establezca la TUR, las EC empezarán a mostrar sus condiciones reales.
Hay que tener en cuenta que si no hacemos nada ahora, nuestro contrato pasará automáticamente a la TUR, a través de la EC de nuestra actual ED, pero no habremos firmado ningún tipo de contrato de permanencia o similar.
En cambio, si firmamos contrato ahora con una EC para beneficiarnos de ese descuento del 2%, estaremos atados al menos durante un año.

Ojo. Aunque de momento no se sabe cómo van a evolucionar las tarifas, lo que se supone es que los primeros meses las EC ofrecerán descuentos para captar clientes  fuera de las tarifas TUR, para luego tener una cartera de clientes sobre la que aplicar sucesivas subidas de precios.  Puede ser prudente quedarse con la TUR y, en todo caso, mirar muy bien cualquier contrto de adhesión a tarifas libres propuestas por cualquier EC, leyéndolo detalladamente antes de firmarlo.
Y en cuanto a la compentencia entre EC, que sería lo que más podría beneficiar a los consumidores, no parece que la competencia entre distintas EC vaya a ser real, sino más bien mínimas diferencias, más publicitarias que efectivas,  al igual que pasa en otros campos ( telefonía, …).

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Ver también: Las tarifas eléctricas (I).

Alquiler con opción a compra (III): “evolution”.

En un mercado en el que la banca abre sus inmobiliarias y parece dispuesta a asumir las funciones de las promotoras, a estas no les queda más remedia que “hacer de tripas corazón” y asumir las funciones de la banca, financiando a sus clientes. El auge del alquiler con opción de compra en estos últimos meses como método de acceso a la vivienda no es por casualidad: la inseguridad de los compradores, el exceso de viviendas en oferta y la falta de financiación bancaria han consolidado y desarrollado esta forma de adquisición, de manera que hasta algunos bancos la ofrecen en sus viviendas:

- Un comprador que no está seguro de que la vivienda, el precio o las condiciones sean las ideales, o de que vaya a conservar su puesto de trabajo a corto/medio plazo, dispone en esta modalidad de un tiempo relativamente largo para asegurarse  de que la compra es acertada.

- La gran cantidad de viviendas en stock lleva a las promotoras a buscar fórmulas que les permitan rentabilizar, aunque sea mínimamente, todos esos pisos que, de otra manera, estarían con las puertas cerradas; y al mimso tiempo están captando a posibles compradores muy motivados.

-  Al resultar terriblemente complicado conseguir financiación bancaria en este momento para la compra, aún teniendo unos ingresos suficientes, la opción de esperar un par de años antes de enfrentarse a la obtención de la hipoteca parece una estupenda alternativa, en la esperanza de que luego habrá vuelto a reactivarse un normal mercado bancario de créditos.

En las actuales circunstancias, y espoleados por la necesidad y la inventiva, han ido apareciendo distintas modalidades que, bajo un mismo nombre de “alquiler con opción a compra” (ACOAC) engloban distintos “grados” o “niveles” de negociación económica, llegando a algunos casos en los que realmente deberíamos cambiarle el nombre y hablar con propiedad de “compra-venta con hipoteca aplazada”.
Y es que, según la situación en la que se encuentra cada promotora, le lleva a ser más o menos “generosos” en la negociación del contrato de ACOAC.
Así, cuando se encuentran con muchas viviendas, ante la tesitura de no darles ningún tipo de salida en los próximos meses e incluso años, y tener que estar manteniendo las cuotas hipotecarias de las mismas, la opción es bajar las condiciones hasta convertirlo en prácticamente un alquiler estandar:
 - se reduce la entrada inicial a un mínimo casi equiparable al depósito o garantía de un alquiler convencional;
 - se ajusta la mensualidad a poco más que los alquileres habituales en la zona;
 - en caso de compra se descuenta el 100% de los pagos realizados.
De esta forma se facilita el acceso a un colectivo de personas que, una vez transcurridos dos o tres años, ya instalados en la vivienda y con unas cantidades ya entregadas que les servirán de entrada, tienen muchas posibilidades de convertirse en compradores finales.

En el otro extremo, aquellas promotoras que tienen una cantidad reducida de viviendas y no quieren esperar un plazo tan largo para optar a la venta, ni arriesgarse a que las viviendas sufran posibles desperfectos, pero también se encuentran con las dificultades crediticias de sus posibles compradores, optan por el ACOAC como medio de financiar a sus clientes:
 - se fija una entrega inicial equivalente a la de una compra normal (por ejemplo el 20%);
 - la cantidad que se entrega mensualmente es alta: se pacta con el “inquilino-comprador” dentro de sus posibilidades, pero él es el primer interesado en fijar una cuota importante, ya que es un dinero que está pagando por su vivienda, absolutamente libre de intereses;
 - la totalidad del dinero entregado es para descuento del precio de la compra.
Bajo estas condiciones, no cabe duda alguna de que estamos ante una compra, y no ante un alquiler, aunque el contrato diga otra cosa. La enorme ventaja para el comprador es que durante un tiempo tiene en la promotora el mejor de los bancos: sin intereses, sin comisiones, cuotas ajustables, posibilidad de amortizaciones parciales, … ¿ que más se puede pedir?.
Estamos por tanto ante una compra en toda regla, incluyendo a veces la escritura notarial del contrato, donde lo único que se está haciendo es aplazar la obtención del préstamo, a la espera de una mejor disponibilidad bancaria.
Por eso mismo,  para ser consecuentes y también para aprovechar las ventajas fiscales de la compra (máxime ante la posibilidad de que a partir del 2011 no se pueda desgrabar la compra), debería hacerse un contrato de compra-venta bajo estas condiciones, y no un contrato de ACOAC.  El único argumento en contra sería el de poder percibir ( con un contrato de ACOAC ) la ayuda de 210€ al alquiler.

Riesgos:

Si en la modalidad “light” del ACOAC los riesgos son casi íntegros para la promotora ( el inquilino cambia de opinión y no finaliza la compra, se va y deja amplios desperfectos en la vivienda, no paga y hay que proceder al desahucio, etc. ); en el otro extremo, la compra-venta con hipoteca aplazada, el mayor riesgo es para el inquilino-comprador: si mientras tanto la promotora tiene problemas económicos se puede encontrar con ”su” vivienda embargada; para evitar esta situación la mejor alternativa vuelve a ser la de establecer un contrato de compra-venta con pago aplazado, hacerlo notarial e inscribirlo en el registro de la propiedad, evitando así sorpresas más que desagradables.

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Ver también: Alquiler con opción a compra (I).   Alquiler con opción a compra (II): el IVA.