Ley de vivienda de Galicia: I-Alquileres.

El 21-Abril-09 entró en vigor la nueva “Lei de vivenda de Galicia” que deroga la ley 4/2003, modificando y actualizando muchos de los aspectos de la calificación de viviendas, así como su compraventa o alquiler.
Dedicaremos algunos artículos a resumir algunos de los aspectos más relevantes de esta nueva ley. En los capítulos III y IV del título IV, así como en el título V, podemos encontrar:

Además de los requisitos exigidos por la Ley de Arrendamientos urbanos, toda vivienda que pretenda arrendarse debe disponer de licencia de primera ocupación, cuya copia deberá ser entregada al arrendatario en el momento de la firma del contrato, junto con copia de los estatutos de la comunidad de propietarios, si existen, y la documentación necesaria para el uso de la vivienda, así como las instrucciones para casos de emergencia.

El establecimiento y depósito de las fianzas queda como sigue:

- en alquiler de vivienda habitual, es obligatoria fianza de una mensualidad; en alquileres de temporada se calculará la parte proporcional, sobre base de dos meses por año; todo esto sin perjuicio de otras garantías que se acuerden entre las partes.

- la fianza no estará sujeta a actualización durante los 5 primeros años, a partir de los cuales se actualizará igual que la renta, o según acuerden las partes.

- la fianza deberá ser restituida al arrendador en el plazo máximo de un mes después de la entrega de las llaves, a partir de ese momento devengará intereses al tipo legal.

- el depósito de las fianzas y sus actualizaciones se realizará en el Instituto Galego de Vivenda e Solo, considerándose infracción leve el no hacerlo o hacerlo fuera de plazo ( y por tanto sancionable desde 300 hasta 6.000 euros).
En caso de realizar el depósito fuera de plazo, pero de forma voluntaria, sólo se pagarán los intereses de demora, sin sanción.
Esta infracción prescribirá dos años después de la fecha de extinción del contrato de arrendamiento.

La resolución de  diferencias entre arrendador y arrendatario podrá someterse a arbitraje.

Previo a la firma del contrato, el arrendador deberá informar por escrito al interesado en arrendar de las características, servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, así como de las condiciones de uso. Igualmente de la duración del contrato, de la renta y su fórmula de actualización, y de los demás gastos repercutibles.

Gastos de compra

La compraventa de una vivienda conlleva siempre una serie de gastos, que van a variar en función de las características particulares de cada operación.
Si bien se suelen estimar por aproximación estos gastos en torno a un 10% del precio de la vivienda, por la dificultad de calcular todos con exactitud,  si queremos detallarlos un poco más tendremos que ir considerando los distintos conceptos:

 Los impuestos:

Para Hacienda, a cargo del comprador:
- Si es un piso que se compra directamente al promotor, hacienda nos reclamará el IVA: un 7% del precio, que se entregará directamente al vendedor, sobre quién recae la responsabilidad ante hacienda.
Si es un bajo comercial o una plaza de garaje que se transmite independientemente de la vivienda, será el 16%.
Tenemos que añadir el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): en Galicia el 1%,  pero si es adquisición de vivienda habitual es el 0.75%.
- Si la vivienda se adquiere en segunda o posterior transmisión, tenemos que abonar el Impuesto de Transmisiones (IT): igualmente el 7%, pero que tenemos que abonar por nuestra cuenta ( es muy habitual que la notaría o la gestoría que tramite la documentación lo hagan por nosotros); se abona en la misma oficina del registro de la propiedad.
(Las VPA de Régimen Especial, tienen un tipo reducido al 4%)

Para el Ayuntamiento, por cuenta del vendedor, salvo pacto en contra:
Después de efectuada la venta, hay que abonar el Incremento sobre el Valor del Terreno: la “plusvalía municipal”: es un impuesto que se calcula sobre el valor de la propiedad que corresponde al terreno sobre el que se asienta (este valor podemos encontrarlo desglosado en un recibo de IBI).
El cálculo es algo complicado, y dependerá de la normativa municipal. Para el caso de Boiro, necesitamos saber el valor del terreno y el tiempo transcurrido entre la adquisición y la transmisión de la propiedad, y con eso aplicar la tabla del impuesto:  (pdte)

El papeleo:

Tenemos que contar con gastos de notario, registrador y posiblemente una gestoría que realice las gestiones.

Es dificil calcular con mucha exactitud los gastos de la notaría, puesto que los honorarios los fija la propia notaría, e intervienen varios conceptos: comprobación de cargas, nº de copias, importe de lo escriturado, etc..
Según la tarifa de mínimos del Consejo General de Notariado:

a.  Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros 90,15 € b.  Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,61 euros 0,45 % c. Por el exceso entre 30.050,62 y 60.101,21 euros 0,15 % d. Por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 euros 0,1% e.  Por el exceso entre 150.253,03 y 601.012,10 euros 0,05% f.  Por el exceso entre 601.012,11 y 6.010.121,04 euros 0,03% g. Por lo que excede de 6.010.121,05 euros 0,02%

• Nº folios de la matriz (original):A partir del quinto inclusive, 3,01 € por cara escrita. • Copias autorizadas (primera y sucesivas copias del original, necesaria para liquidar los impuestos e inscribir la compra en el Registro): 3,01 €/folio hasta el duodécimo, 1,50 €/folio a partir del duodécimo. • Copias simples (para realizar trámites tales como cambiar titularidad en el Catastro o en empresas de suministros): 0,60 €/folio.

Los gastos del registro de la propiedad siguen un esquema de cálculo muy similar:

• Asiento de presentación: 6,01 € • Inscripción de derecho (sobre valor escriturado)

Cuando el valor no exceda de 6.010,12 € 24,04 € Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,61 € 0,175% Por el exceso entre 30.050,62 y 60.101,21 € 0,125% Por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 € 0,075% Por el exceso entre 150.253,03 y 601.012,10 € 0,03% Por lo que exceda de 601.012,11 € 0,02%

La presentación de la documentación en el registro, liquidación de impuestos, recoger la documentación, … suele hacerlo una gestoría, a veces vinculada a la propia notaría, y que lógicamente cobrará su trabajo: entre 200 y 300 €  (opcionalmente puede hacerlo el propio comprador y ahorrarse este gasto).

Si hay hipoteca, también tiene sus gastos, y no son pocos.

Empezamos por lo que nos va a cobrar el banco: una tasación de la propiedad que costará entre 200 y 350 Euros (depende de la tarifa de quién haga la tasación y del valor que resulte de la misma); luego hay que considerar las comisiones de estudio y apertura, que se negocian directamente con el banco, y que últimamente (debido a la competencia entre entidades bancarias) tienden a desaparecer, pero que pueden suponer un 1%.

Luego los impuestos de la hipoteca:  el IAJD supondrá el 1% ( o el 0.75% si es primera vivienda) OJO!  de   la responsabilidad hipotecaria: el importe real de la hipoteca más una cantidad que establece el banco en previsión de impagos y embargos, y que puede oscilar desde el 30% al 100% del valor de la hipoteca. Cada banco establece su carga por responsabilidad hipotecaria, y no es negociable.

 El papeleo tendrá casi los mismos gastos (notario, registro y gestoría) que la compra, sólo que la entidad bancaria habitualmente impondrá su gestoría, sin posibilidad de elección.

Hay que contar con que la hipoteca conlleva obligatoriamente un seguro sobre la vivienda, y suele incluirse también otro seguro de vida o cancelación; algunas veces se añade un seguro de desempleo. OJO! algunas entidades cobran por anticipado el importe total de estos seguros para los años de duración del préstamo, lo cual supone cantidades más que considerables.

Si el vendedor ya tubiera hipoteca y existiese la posibilidad de subrogarla, no tributaría por IAJD, los gastos de  notaría y registro disminuirían porque se puede incluir en la misma escritura de compraventa, y los gastos bancarios se reducirán a la comisión de de subrogación, que suele ser el 0.25%.

Ejemplo:

Supongamos  la adquisición de una vivienda nueva, para vivienda habitual, por un importe de 150.000€, con hipoteca de 120.000; el banco nos ofrece una comisión de apertura al 0.5%, y fija la responsabilidad hipotecaria en el 50%: Iva 7%:             10.500 IAJD 0.75%:      1.125 Total Impuestos:      11.625 Notaría:                  490 Registro:               280 Gestoría:               240 IVA papeleo:         40 Total Papeleo:           1.050 Tasación:               250 Comisión apertura: 600 IAJD:                       1.350 Notaría:                  525 Registro:               255 Gestoría:               240 IVA papeleo:         40 Total hipoteca:           3.260 Total gastos estimados:  15.935, aproximadamente el 10.6% del importe de la compra. Añadiremos unos 300€ anuales de seguros.

Concluimos pues lo difícil que es estimar con gran exactitud los gastos sin conocer a fondo todos los datos que se necesitan, y que dependen de varios de los agentes que intervienen en la compraventa: tasador, banco, notaría, etc.
Además hay que considerar posibles descuentos o subvenciones debido a los rápidos cambios de la normativa que la actual situación de crisis está propiciando con el propósito de reactivar los mercados.

Para ampliar información: euro-hipotecas, i-hipotecas, fiscal-impuestos.
Para efectuar otros cálculos de costes: en la calculadora de gastos de habitalia o en esta otra calculadora, teniendo en cuenta siempre que sólo son aproximaciones.

Las tarifas eléctricas (I).

	Los últimos recibos de electricidad han ocasionado multitud de reclamaciones e innumerables sustos y descalabros  en los presupuestos de muchas familias. Veamos un poco de donde vienen estas cifras, y qué cambios se avecinan.

El coste total de la factura va a venir determinado por varios factores, el primero de los cuales es:

El tipo de tarifa contratada, que puede ser:
Tarifa social: potencia hasta 3 KW, para viviendas habituales con bajos consumos (hay que solicitarla expresamente, justificando el empadronamiento), no pagan por potencia.
Tarifa general 1.0: potencia hasta 1KW: en la práctica inútil para una vivienda con consumos medios.
Tarifa general 2.0.1: potencia hasta 2.5KW
Tarifa general 2.0.2: potencia hasta 5KW
Tarifa general 2.0.3: potencia hasta 10KW
Tarifa general 3.0.1: potencia hasta 15KW
Tarifa general 3.0.2: potencia superior a 15KW
Las tarifas del grupo 2 son las habituales en los hogares, y son las que vamos a considerar.
A su vez, estas tarifas pueden ser con o sin discriminación horaria, lo cual supone pagar el KWh al mismo precio, independientemente de la hora de consumo, o establecer dos bloques horarios con distintos precios: 10 horas punta de 12 a 22h, y 14 horas valle de 10 de la noche a las 12h del día siguiente ( 1 hora más en verano).

1.-La potencia contratada, supondrá la primera cantidad a pagar en la factura:
En la tarifa 2.0.1 podemos contratar: 1.2 kW, 1.7 ó 2.3 KW, a 1,621373 Euros cada KW ( eso supone 1.86, 2.80 ó 3.73 €).
En la tarifa 2.0.2 podemos contratar: 3.5kW ó 4.6 KW, a 1,634089 Euros cada KW ( eso supone 5.64 ó 7.52 €).
En la tarifa 2.0.3 podemos contratar: 5.8 kW, 6.9, 8.1 ó 9.2 KW, a 1,642355 Euros cada KW ( eso supone 9.44, 11.33, 13.22 ó 15.11 €).

2.-El consumo en KWh.
En tarifas tipo 2, sin discriminación horaria: los primeros 12.5KWh son gratuitos, a partir de ahí el consumo hasta los 500KWh se factura  a 0.11248 € cada KWh. OJO! El consumo por encima de los 500KWh al mes aumenta en 0.028, es decir pasa a costar 0.14048€ cada KWh. 
En tarifas tipo 2 con discriminación horaria: aparecen desglosados dos consumos:
el de horas valle a 0.051890 € (tarifa 2.0.1), 0.053261 € (tarifa 2.0.2) ó 0.054208 € (tarifa 2.0.3);
el de horas punta: a 0.132171 € (tarifa 2.0.1), 0.135665 € (tarifa 2.0.2) ó 0.130876 € (tarifa 2.0.3).

3.-Los impuestos.
Claramente detallados al final de la factura: el Impuesto Especial de la Electricidad, y el IVA.

Evidentemente, lo que da problemas siempre es el consumo de KWh. Con respecto al consumo, deberíamos:
  – contratar la tarifa más baja que nos permita nuestro consumo habitual, para lo cual debemos calcular la potencia total que necesitamos: te pueden ayudar las calculadoras de Endesa o de Iberdrola.
  – reducir el consumo todo lo posible: hay multitud de sitios con sugerencias al respecto, o nuestro artículo El consumo eléctrico en una vivienda de alquiler.
  – vigilar los recibos de meses alternos: con consumo real y estimado: con la tarifa sin discriminación horaria, un consumo estimado muy bajo, puede suponer que al mes siguiente, con consumo real, se sobrepasen los 500 KWh, por lo que se aplicará el recargo en el precio.

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Próximos cambios:
A partir del próximo 1 de Julio-2009, se liberalizará el mercado eléctrico, lo que significa que se podrá negociar con los proveedores de la misma, por lo que estas tarifas estarán sujetas a cambios.
Teniendo en cuenta la escasa capacidad de presión de los consumidores domésticos, los que ahora tienen tarifas del tipo 1 ó 2 podrán acogerse a la tarifa refugio que fijará el Ministerio de industria: la llamada Tarifa de Ultimo Recurso (TUR).
Estos cambios se informarán mediante una carta que se acompañará a la factura, indicando el nuevo esquema de suministro, las alternativas y un listado de las empresas comercializadoras.

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 Ver también: El consumo eléctrico en una vivienda de alquiler.  Los cambios en las tarifas eléctricas.

El consumo eléctrico en una vivienda de alquiler.

 

 

 Uno de los problemas habituales con las viviendas de alquiler es el consumo eléctrico: al no ser la vivienda propia, desconocemos el uso adecuado de algunos elementos, a veces no está claro cuál es la tarifa contratada, y no siempre son posibles las medidas de ahorro energético habituales, como la instalación de bombillas de bajo consumo: por desgracia las viviendas de alquiler no suelen tenerlas instaladas, y puede ser bastante incómodo añadir a la mudanza una caja de bombillas ecológicas, que aún por encima, luego no encajarán en el nuevo piso. 

 Caso particular, es el de las viviendas que cuentan con todos los elementos eléctricos y la tarifa de discriminación horaria, máxime si el inquilino no está acostumbrado a esta tarifa: los primeros recibos suelen suponer un disgusto considerable.

Aclaremos primero lo básico, en esta tarifa tenemos dos contadores y dos precios: horario punta y horario valle:

 

Los precios del Kw/h varían un poco en función de la potencia contratada (la potencia y el precio del kw se pueden ver en una factura ), pero en todo caso el precio en hora punta está muy por encima del doble de la hora valle, por lo que , conclusión obvia, debería derivarse al horario valle todo el consumo posible. Si nos planteamos el horario de invierno de 10 de la noche a 12 de la mañana, algunos consumos como encimera eléctrica, nevera o televisión, difícilmente pueden ajustarse a esos horarios. Otros como lavadora, secadora o lavavajillas sí que pueden claramente pasarse a esas horas, con un poco de organización. La plancha  dependerá muchísimo de los horarios de la familia. Las mayores dudas suelen presentarse en el uso de dos elementos con mucho consumo: el calentador eléctrico y la calefacción por acumulación. Suponiendo, claro está, que sean eléctricos, por que, de no ser así, tampoco interesaría tener contratada esta tarifa.

Termo eléctrico: Tiene dos consumos: el mayor al calentar el agua, y luego un pequeño consumo para mantenerla caliente. Deberíamos cuidar cuando se produce el calentamiento del agua, normalmente al reponer agua fría después de un consumo importante: en la mayoría de las viviendas al fregar los cacharros de cocina y, sobre todo, con la ducha. Los platos no van a quedar todo el día esperando a la tarifa eléctrica (¿ o sí ?), a menos que dispongamos de lavavajillas. El baño o la ducha debería ser después de las nueve y media o diez de la noche o antes de las diez de la mañana (para que se reponga el agua caliente dentro del horario valle), lo cual no es tan extraño en la mayoría de los horarios, excepto si acaso, los baños de los bebés. Con estas precauciones no es aconsejable poner reloj programador, incluso puede ser perjudicial al no permitir mantener la temperatura a lo largo del día, que obligará a recalentar nuevamente toda el agua del depósito al llegar la hora de encendido. Aparte el riesgo de encontrarnos sin agua para la ducha de la noche.

Calefacción por acumuladores eléctricos: Este tipo de calefacción está diseñada expresamente para la tarifa nocturna o de discriminación horaria, sólo que con el reciente cambio de tarifas las instalaciones se han adaptado según dos criterios distintos, que varían la forma de utilizarla. Algunos propietarios optaron por mantener las potencias de los acumuladores y programar su encendido: una mitad de los equipos encienden las primeras siete horas y la otra mitad de 5a 12 h. Esto obliga a cargar los acumuladores muy rápido y prolongar muchas horas la descarga de calor; por lo tanto debemos regular la carga a máximo y la descarga a medio-mínimo. La otra solución consiste en cambiar las resistencias por otras de menor potencia, por lo que pueden funcionar todos los radiadores al mismo tiempo: en ese caso tenemos 14 h. de tarifa valle en las que realizar la acumulación, y que al mismo tiempo ya están radiando calor. Por eso la regulación debe ser al revés del caso anterior: la carga en medio-mínimo y la descarga en medio-máximo, puesto que deberá mantener la temperatura sólo 10 h., a lo largo del día. En caso de no tener claro qué instalación tiene la vivienda, vale la pena consultarlo con los propietarios, o a través de su agencia: el ahorro puede llegar a ser importante.   Aunque el adaptarnos a estos horarios puede suponer algún pequeño trastorno en nuestro hábitos diarios, el pensar que podemos rebajar sustancialmente el recibo de la electricidad debería ser motivo para tomarnos alguna de estas molestias.

Ver también: Las tarifas eléctricas (I).