Alquiler con opción a compra (II): el IVA.

 

Dentro de una opción tan interesante a día de hoy, y por lo tanto tan en auge, hay algunos aspectos menos conocidos y tampoco tan tan claros, como es el del IVA que conlleva un contrato de estas características.

En esencia deberemos distinguir tres tipos de pago a lo largo del contrato, cada uno de ellos con su tratamiento impositivo diferenciado:

.- la cantidad inicial que se entrega como precio de la opción de compra;
.- la cantidad que se abona en concepto de alquiler a lo largo del tiempo que dure este;
.- la cantidad final que liquida el precio de la compraventa si se llega a realizar.

Tanto la cantidad inicial como la parte del pago mensual que se destine a descuento del precio final  (según el contrato se establecerá a este efecto la totalidad del importe o sólo una parte, considerando el resto como simple alquiler de la vivienda y los muebles que se le hayan incorporado, parte esta exenta de IVA) tributan al 16% de IVA.
Si al final se realiza la venta, esta tributa en su conjunto al 7% ( o al 4% en algún régimen de protección ), por lo que se deberán regularizar las cantidades, para compensar el exceso de IVA liquidado, teniendo el promotor que regularizar sus facturas.
Si al final no se realiza la venta, el inquilino ha abonado un IVA que deberá dar por perdido. Aunque en este caso, y ya que no se efectúa la venta, en realidad sólo se ha efectuado un alquiler, que estaría exento de IVA, por lo que debería recuperarse íntegramente, pero no parece ser esta la postura de Hacienda.

Este último caso puede complicarse incluso más para el promotor, puesto que si dedica la vivienda exclusivamente al alquiler, estaría ejerciendo dos actividades: promoción de vivienda para la venta y arrendamiento de viviendas; por lo cual al pasar una propiedad de una actividad a la otra, estará realizando un autoconsumo, debiendo liquidar por ello.  Si con posterioridad a declarar el autoconsumo se realiza la venta antes de dos años, deberá presentar liquidación de IVA, si ya han transcurrido más de dos años, tributará por ITP.

Como el tema es complejo, y no parece haber una doctrina fiable al 100%, dejo algún enlace para quien esté interesado:
Consulta nº V0742-08 ante la Dirección General de Tributos.
Consulta nº V2004-07 ante la Dirección General de Tributos.
Artículos sobre este mismo tema en PymesyAutónomos; 1, 2 , 3 y 4.

Ver también: Alquiler con opción a compra (I).   Alquiler con opción a compra (III): “evolution”.

Alquiler con opción a compra (I).

Vivir de alquiler tiene, como todo, sus pros y sus contras.Lo cierto es que generalmente permite al inquilino vivir en una zona y una vivienda a las que quizás no podría acceder en caso de tener que comprarla. Pero tampoco puede negarse que, con un contrato de alquiler normal, el arrendatario “tira” las mensualidades en un saco roto, y una vez pagado el mes, ya puede olvidarse de ese dinero.Sin embargo, existe un mecanismo más beneficioso para él: alquiler con opción a compra , fórmula en la que el dinero adelantado  para la renta del alquiler se recupera en el momento de la adquisición del piso. La renta con opción a compra es un contrato de alquiler en el que las partes pactan la posibilidad de traspasar el inmueble a medio o largo plazo Esta modalidad de alquiler, operación conocida en el argot inmobiliario como financiación mixta, resulta muy atractiva para los compradores que no pueden permitirse adquirir una vivienda en propiedad de la manera tradicional porque no pueden obtener un crédito bancario, o porque no disponen de liquidez para dar la entrada. De esta manera:

El inquilino vivirá inicialmente pagando su cuota mensual de alquiler, pero podrá decidir comprar o no la vivienda en el plazo estipulado con el propietario, que suele ser de entre dos y cinco años. Si decide comprar, el propietario le descontará del precio la parte pactada de las mensualidades pagadas hasta la fecha, además de la  fianza. Si decide no comprar, perderá ese dinero. Si decide comprar pero el propietario se retracta y opta por no vender, éste deberá devolver al arrendatario el dinero que pagó por la opción de compra.

Ejemplo práctico.Hagamos un supuesto con cifras para hacernos una idea, aunque hay que destacar que las cantidades de señal, renta mensual, porcentaje de abono, … son siempre pactables entre las partes. Partimos de una vivienda de 180.000 € + IVA = 192.600 €. Según el método de compra habitual, deberemos entregar una entrada del 20% y el IVA total, es decir: 36.000 + 12.600 = 48.600 €, y nos quedamos con una hipoteca de 144.000, que a un supuesto tipo del 5%, y a 30 años, supone una cuota mensual de 773 €, de los cuales  173 son de capital y 600 son de intereses. Si en la opción de alquiler con opción a compra pactamos una entrega aprox del 5%: 10.000 €, y un alquiler de 500€  de los cuales se considerarán abonados 400, y con opción de compra durante tres años. Si al final decidimos comprar, tendremos abonados 14.400 + 10.000 = 24.400. Si además hemos podido ahorrar los 273 € de diferencia a la cuota de la hipoteca, dispondremos en este momento de 9.800 que casi cubre el IVA:  faltarán 2.800 de IVA y 155.600 de capital, es decir queda una hipoteca de 158.400, que en los mismos supuestos de antes supone 850€ mensuales. Ventajas para el comprador: prorratear la entrada, alargar 3 años los pagos, pagar menos intereses, conocer a fondo la vivienda y el entorno, …Ventajas para el vendedor: es mucho más fácil vender a clientes que de otra forma no podrían comprar, y mientras tanto estar percibiendo ingresos, y no soportar los gastos de la propiedad.

Ventajas para todos La fórmula de financiación mixta supone en la práctica más ventajas que desventajas, pero no sólo para el inquilino, sino también para el propietario: El inquilino desembolsará una señal menor a la que tendría que dar en caso de compra de una vivienda.Tendrá garantizado el precio de compra y, además, tendrá más tiempo para ahorrar y conseguir un crédito. Puede vivir en el inmueble el tiempo pactado y comprobar así si se adapta a sus necesidades.Pero la mayor ventaja es, sin duda, que el dinero adelantado por la renta se recupera en el momento de la compra. Aunque si decide no comprar, esas cantidades se pierden. Y, por otro lado, existe el riesgo de que suban los tipos de interés y esto afecte a la capacidad de compra. Para el propietario, la mayor desventaja es que la venta se realiza de manera gradual, con lo que no recibe una gran cantidad de dinero en el momento en que se realiza.Pero durante el tiempo que dura el arrendamiento está recibiendo una renta .Además, tiene casi asegurada la venta del inmueble y la tranquilidad de que el inquilino cuidará el piso como si fuera suyo, incluso invirtiendo dinero en su mantenimiento. Este mecanismo, que se perfila en el mercado actual como la forma ideal para adquirir una vivienda por ser más asequible que una compra al uso, ha sido incluido en el Plan de Vivienda del Gobierno, lo que implica que las Viviendas de Protección Oficial -que ya podían alquilarse con este modelo de financiación en Cataluña, Valencia, Madrid y Andalucía- pueden adquirirse de esta manera en toda España. Así, los inquilinos de una VPO podrán ejercer el derecho de compra pasados 10 años desde la construcción del piso. ¿A quiénes interesa este tipo de contrato?: En general a personas que actualmente tienen escasos recursos económicos, pero con expectativas de mjora a medio plazo; más concretamente: Quienes no puedan permitirse pagar la entrada. Personas desempleadas, pero con expectativas de empleo. Aquellos que no pueden acceder a un crédito hipotecario en este momento. Las personas que no pueden pagar las cuotas de una hipoteca como consecuencia del aumento de los tipos de interés.

Ver también: Alquiler con opción a compra (II): el IVA.   Alquiler con opción a compra (III): “evolution”.