Alquiler con opción a compra (II): el IVA.

 

Dentro de una opción tan interesante a día de hoy, y por lo tanto tan en auge, hay algunos aspectos menos conocidos y tampoco tan tan claros, como es el del IVA que conlleva un contrato de estas características.

En esencia deberemos distinguir tres tipos de pago a lo largo del contrato, cada uno de ellos con su tratamiento impositivo diferenciado:

.- la cantidad inicial que se entrega como precio de la opción de compra;
.- la cantidad que se abona en concepto de alquiler a lo largo del tiempo que dure este;
.- la cantidad final que liquida el precio de la compraventa si se llega a realizar.

Tanto la cantidad inicial como la parte del pago mensual que se destine a descuento del precio final  (según el contrato se establecerá a este efecto la totalidad del importe o sólo una parte, considerando el resto como simple alquiler de la vivienda y los muebles que se le hayan incorporado, parte esta exenta de IVA) tributan al 16% de IVA.
Si al final se realiza la venta, esta tributa en su conjunto al 7% ( o al 4% en algún régimen de protección ), por lo que se deberán regularizar las cantidades, para compensar el exceso de IVA liquidado, teniendo el promotor que regularizar sus facturas.
Si al final no se realiza la venta, el inquilino ha abonado un IVA que deberá dar por perdido. Aunque en este caso, y ya que no se efectúa la venta, en realidad sólo se ha efectuado un alquiler, que estaría exento de IVA, por lo que debería recuperarse íntegramente, pero no parece ser esta la postura de Hacienda.

Este último caso puede complicarse incluso más para el promotor, puesto que si dedica la vivienda exclusivamente al alquiler, estaría ejerciendo dos actividades: promoción de vivienda para la venta y arrendamiento de viviendas; por lo cual al pasar una propiedad de una actividad a la otra, estará realizando un autoconsumo, debiendo liquidar por ello.  Si con posterioridad a declarar el autoconsumo se realiza la venta antes de dos años, deberá presentar liquidación de IVA, si ya han transcurrido más de dos años, tributará por ITP.

Como el tema es complejo, y no parece haber una doctrina fiable al 100%, dejo algún enlace para quien esté interesado:
Consulta nº V0742-08 ante la Dirección General de Tributos.
Consulta nº V2004-07 ante la Dirección General de Tributos.
Artículos sobre este mismo tema en PymesyAutónomos; 1, 2 , 3 y 4.

Ver también: Alquiler con opción a compra (I).   Alquiler con opción a compra (III): “evolution”.

Alquiler con opción a compra (I).

Vivir de alquiler tiene, como todo, sus pros y sus contras.Lo cierto es que generalmente permite al inquilino vivir en una zona y una vivienda a las que quizás no podría acceder en caso de tener que comprarla. Pero tampoco puede negarse que, con un contrato de alquiler normal, el arrendatario “tira” las mensualidades en un saco roto, y una vez pagado el mes, ya puede olvidarse de ese dinero.Sin embargo, existe un mecanismo más beneficioso para él: alquiler con opción a compra , fórmula en la que el dinero adelantado  para la renta del alquiler se recupera en el momento de la adquisición del piso. La renta con opción a compra es un contrato de alquiler en el que las partes pactan la posibilidad de traspasar el inmueble a medio o largo plazo Esta modalidad de alquiler, operación conocida en el argot inmobiliario como financiación mixta, resulta muy atractiva para los compradores que no pueden permitirse adquirir una vivienda en propiedad de la manera tradicional porque no pueden obtener un crédito bancario, o porque no disponen de liquidez para dar la entrada. De esta manera:

El inquilino vivirá inicialmente pagando su cuota mensual de alquiler, pero podrá decidir comprar o no la vivienda en el plazo estipulado con el propietario, que suele ser de entre dos y cinco años. Si decide comprar, el propietario le descontará del precio la parte pactada de las mensualidades pagadas hasta la fecha, además de la  fianza. Si decide no comprar, perderá ese dinero. Si decide comprar pero el propietario se retracta y opta por no vender, éste deberá devolver al arrendatario el dinero que pagó por la opción de compra.

Ejemplo práctico.Hagamos un supuesto con cifras para hacernos una idea, aunque hay que destacar que las cantidades de señal, renta mensual, porcentaje de abono, … son siempre pactables entre las partes. Partimos de una vivienda de 180.000 € + IVA = 192.600 €. Según el método de compra habitual, deberemos entregar una entrada del 20% y el IVA total, es decir: 36.000 + 12.600 = 48.600 €, y nos quedamos con una hipoteca de 144.000, que a un supuesto tipo del 5%, y a 30 años, supone una cuota mensual de 773 €, de los cuales  173 son de capital y 600 son de intereses. Si en la opción de alquiler con opción a compra pactamos una entrega aprox del 5%: 10.000 €, y un alquiler de 500€  de los cuales se considerarán abonados 400, y con opción de compra durante tres años. Si al final decidimos comprar, tendremos abonados 14.400 + 10.000 = 24.400. Si además hemos podido ahorrar los 273 € de diferencia a la cuota de la hipoteca, dispondremos en este momento de 9.800 que casi cubre el IVA:  faltarán 2.800 de IVA y 155.600 de capital, es decir queda una hipoteca de 158.400, que en los mismos supuestos de antes supone 850€ mensuales. Ventajas para el comprador: prorratear la entrada, alargar 3 años los pagos, pagar menos intereses, conocer a fondo la vivienda y el entorno, …Ventajas para el vendedor: es mucho más fácil vender a clientes que de otra forma no podrían comprar, y mientras tanto estar percibiendo ingresos, y no soportar los gastos de la propiedad.

Ventajas para todos La fórmula de financiación mixta supone en la práctica más ventajas que desventajas, pero no sólo para el inquilino, sino también para el propietario: El inquilino desembolsará una señal menor a la que tendría que dar en caso de compra de una vivienda.Tendrá garantizado el precio de compra y, además, tendrá más tiempo para ahorrar y conseguir un crédito. Puede vivir en el inmueble el tiempo pactado y comprobar así si se adapta a sus necesidades.Pero la mayor ventaja es, sin duda, que el dinero adelantado por la renta se recupera en el momento de la compra. Aunque si decide no comprar, esas cantidades se pierden. Y, por otro lado, existe el riesgo de que suban los tipos de interés y esto afecte a la capacidad de compra. Para el propietario, la mayor desventaja es que la venta se realiza de manera gradual, con lo que no recibe una gran cantidad de dinero en el momento en que se realiza.Pero durante el tiempo que dura el arrendamiento está recibiendo una renta .Además, tiene casi asegurada la venta del inmueble y la tranquilidad de que el inquilino cuidará el piso como si fuera suyo, incluso invirtiendo dinero en su mantenimiento. Este mecanismo, que se perfila en el mercado actual como la forma ideal para adquirir una vivienda por ser más asequible que una compra al uso, ha sido incluido en el Plan de Vivienda del Gobierno, lo que implica que las Viviendas de Protección Oficial -que ya podían alquilarse con este modelo de financiación en Cataluña, Valencia, Madrid y Andalucía- pueden adquirirse de esta manera en toda España. Así, los inquilinos de una VPO podrán ejercer el derecho de compra pasados 10 años desde la construcción del piso. ¿A quiénes interesa este tipo de contrato?: En general a personas que actualmente tienen escasos recursos económicos, pero con expectativas de mjora a medio plazo; más concretamente: Quienes no puedan permitirse pagar la entrada. Personas desempleadas, pero con expectativas de empleo. Aquellos que no pueden acceder a un crédito hipotecario en este momento. Las personas que no pueden pagar las cuotas de una hipoteca como consecuencia del aumento de los tipos de interés.

Ver también: Alquiler con opción a compra (II): el IVA.   Alquiler con opción a compra (III): “evolution”.

Las ayudas anticrisis del estado (I).

En el ámbito de la vivienda, el estado ha puesto en marcha varias medidas con la pretensión de ayudar al ciudadano a superar las presentes dificultades; algunas más útiles que otras. Ya hemos comentado aquí algunas a través del ICO; veamos ahora las de índole fiscal, y dejamos para una segunda parte otras más directas, que merecen un análisis más detallado.

1.- Se amplía la deducción por adquisición de vivienda habitual.

Mientras que la deducción habitual es del 15% sobre un máximo de 9.015,18 €, ahora, los que hayan adquirido su vivienda habitual antes del 20 de enero de 2006 podrán aplicar  un 20% sobre los primeros 4.507,59 €  y un 15% sobre el resto hasta un máximo de 9.015,18 E€.

2.- Ampliación del plazo de las cuentas ahorro-vivienda.

Se amplía en dos años el plazo para utilizar el dinero de la cuenta ahorro-vivienda en la compra de la vivienda habitual.
Pero, OJO!, las cantidades ingresadas en esos dos años extra, no darán derecho a practicar la deducción por cuenta ahorro-vivienda.

3.- Ampliación del plazo para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.

La ganancia patrimonial que se obtiene en la venta de la vivienda habitual está exenta de tributación si se reinvierte en la adquisición de la nueva vivienda habitual en un plazo de dos años.
Igualmente se dispone de dos años para vender la “casa vieja” si se hubiera adquirido la nueva vivienda habitual antes de vender la anterior.
Pues bien,  en aquellos casos en los que se hubiese adquirido la nueva vivienda antes de vender la anterior vivienda habitual durante los ejercicios 2006, 2007 ó 2008, el plazo para la transmisión de la vivienda habitual se ampliará hasta el día 31 de diciembre de 2010.

4.- Rebaja de retenciones por adquisición de vivienda habitual.

Los que hayan comprado su vivienda habitual con hipoteca, tienen derecho a la deducción por adquisición de vivienda habitual, y ahora podrán ver reducido su retención por rendimientos del trabajo hasta en dos puntos, siempre y cuando sus ingresos brutos anuales sean inferiores a  33.007,20 € .

5.- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en los “pases inmobiliarios”.

Primero, ¿qué es un “pase inmobiliario”?.
Es la cesión de un contrato de compra de una vivienda en construcción.
Y resulta que está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, siendo el obligado al pago de este impuesto el nuevo comprador.
Hasta ahora, la base imponible del impuesto era el valor total del inmueble, y ahora pasa a ser el valor del inmueble en el momento de la cesión, que puede ser muy inferior si la obra todavía está en sus fases iniciales.

6.- Recuperación del IVA de las señales cuando no se puede finalmente adquirir la vivienda.

La señal que se entrega a una promotora a cuenta del piso  está sujeta al IVA porque es un anticipo del pago del mismo.
¿Pero qué ocurre cuando no se llega a comprar el piso y ese anticipo se lo queda la promotora?
Hasta ahora, la Dirección General de Tributos entendía que el IVA  no era recuperable.
Sin embargo ahora se considera que se convierte en una indemnización a la promotora, estando las indemnizaciones no sujetas al IVA.
Por tanto, si dimos una entrada para la compra de un piso y finalmente no lo compramos, y la promotora se queda la entrada, podremos pedirle que rectifique la factura que nos entregó  y que nos devuelva el IVA.

Más ayudas.

Ayudas del ICO.

 

Ayudas disponibles a través del Instituto de Crédito Oficial.

El ICO dispone habitualmente de variadas líneas de créditos destinadas a una amplia variedad de sectores: transportistas, autónomos, turismo, pymes, ciudadanos,… y para distintas aplicaciones: gastos universitarios, adquisición de ordenadores, aplzamiento de deudas,paliar efectos de catástrofes, obtener el carnet de conducir, dotar de liquidez a las empresas, …, entre ellas:

Aplazar el pago de la hipoteca: 

Para aquellos particulares que están en situación dificil y soportan hipoteca sobre su vivienda habitual: podrán aplazar de forma temporal y parcial el pago del 50% de las cuotas hipotecarias de 2009 y 2010, hasta un máximo de 500 euros mensuales.
Las condiciones: tener hipoteca sobre su vivienda habitual por importe no superior a 170.000 euros, formalizada antes del 1 de septiembre de 2008 y que no se encuentren en situación de mora.

¿ Quién la puede pedir?
- trabajador por cuenta ajena en paro o con ingresos inferiores a tres veces el IPREM, al menos durante tres meses;
- trabajador por cuenta propia que se haya visto obligado a cesar en su actividad económica;.
- pensionista de viudedad por fallecimiento ocurrido una vez concertado el préstamo hipotecario.

¿ Qué ofrece?
Aplazar el pago de las cuotas hasta un máximo de 24 mensualidades por importe máximo de 12.000 euros.
El tipo de interés para las cuotas aplazadas será variable, referencia ICO + 0,80%.
Ver más.

 
A promotores que destinen sus viviendas al alquiler.

Para financiar de forma temporal los créditos hipotecarios de aquellas viviendas terminadas y sin vender que los promotores destinen a alquiler.
El importe de la financiación irá destinada a la cancelación parcial o total del préstamoque el promotor tenga formalizado con la entidad de crédito.
Como máximo, se financiará el 50% del préstamo promotor, con el límite del 70% del valor inicial de la promoción destinada a alquiler. La entidad de crédito refinanciará el importe restante en los mismos términos y condiciones que la financiación ICO.
Las viviendas dispondrán de cédula de habitabilidad y serán destinadas a régimen de alquiler como vivienda habitual, pudiendo incluir el contrato de alquiler una opción de compra.
El plazo será de 7 años con amortización única a vencimiento. En caso de que se enajene o ejercite la opción de compra durante la vida de la operación se producirá la amortización anticipada obligatoria de la financiación. Se permite la cancelación anticipada de forma voluntaria.
Esta financiación es compatible con las ayudas destinadas al alquiler.
Ver más.

Otras ayudas.

Es buen momento para comprar, o no?

Es la mayor duda de todos los que en este momento se plantean adquirir su nueva vivienda o invertir en lo de siempre: el ladrillo.

Y, a pesar de todas las malas noticias del sector, o justamente por eso, sí que puede ser un buen momento para comprar: no a lo loco, pero sí comprar. 
Para los inversores de bolsa es un axioma: compra cuando está barato; y para cualquiera con sentido común también. Lo que parece absurdo es justamente lo contrario: comprar cuando lo hace todo el mundo y los precios son prohibitivos (será que vamos con la moda y no con la razón).

Que este es un momento no exento de dificultades es más que evidente, y quizás las dos fundamentales son:
1.- Disponer de dinero: que no es poca dificultad: suerte el que tiene dinero propio y afortunado el que consigue un buen crédito.
2.-Tener seguridad laboral: que es casi tanto como lo anterior, porque es lo primero que nos va a preguntar el afable director banco para no concedernos el crédito ( sí, ese mismo que intenta convencernos por todos los medios de que es una solemne estupidez comprar ahora, y que yo me temo que no le preocupa lo acertado de nuestra compra, sino que está temblando ante la posibilidad de que el cliente retire el dinero allí depositado para invertirlo en otro sitio). 

Si salvamos estos dos escollos, sólo nos faltará despejar una duda antes de ponernos a la tarea: ¿ y si en los próximos meses las viviendas todavía siguen bajando de precio?
Para contestarlo quizás deberíamos volver a referenciarnos a la bolsa: siempre se puede esperar a que baje un poco más antes de comprar o a que suba un poco más antes de vender; esto lleva directamente a la inactividad y al arrepentimiento cuando se ha pasado el momento: la avaricia de conseguir un poco más suele producir el efecto contrario en la mayoría de los casos. Los profesionales suelen fijarse unos objetivos de ganancias y compran/venden cuando ven eses objetivos cumplidos: quizás no es el método que produce resultados más espectaculares, pero permite ganancias continuadas a lo largo de los años.
En el caso de una vivienda, si nos quedamos eternamente esperando mejores precios, iremos viendo desfilar una oportunidad tras otra, para al final quedarnos sin ninguna.
Deberíamos tener claros algunos criterios: tipo, tamaño y situación de la vivienda, y cuál es para nosotros el precio adecuado y dentro de nuestras posibilidades. Si encontramos la propiedad que se ajusta a lo que nos hemos propuesto: entonces es el momento de comprar.

	Se están vendiendo viviendas. Lógicamente se compran las que tienen precios ajustados.

Probablemente el mayor enemigo de este proceso de decisión racional sea el bombardeo mediático de noticias (muchas veces sesgadas, mal documentadas, mal intencionadas o mal interpretadas: eso se merece varias páginas)  de las que acabamos deduciendo que las promotoras liquidan las viviendas a mitad de precio y los bancos poco menos que regalan las viviendas que embargan.
La realidad sin embargo es que nadie encuentra eses chollos, y  que, si nos llegan a ofrecer algo a un precio más que estupendo, resulta ser un apartamento minúsculo en una urbanización a medio construir, en una supuesta zona de veraneo y en la otra punta del pais: casi casi el tipo de vivienda ideal que nos habíamos propuesto.
Por que sí, es evidente que ese tipo de propiedades que ahora nadie compra deberán estar casi regaladas: a ver si van a ser esas las que pesan en las estadísticas y hacen que la media de las rebajas sea más alta de lo que vemos en nuestro entorno ( ya se sabe que las estadísticas, cuanto más ciertas, más nos engañan).

Resumiendo: si encuentras la casa de tus sueños a buen precio y puedes permitírtelo: no la compres, sigue esperando. Lo mismo nadie la encuentra y a tí te ofrecen otras cuatro igual de interesantes o más ( que no te haya pasado nunca no quiere decir que no vaya a pasar); ya sabemos que la esperanza es lo último que se pierde, y las oportunidades lo primero.